Các chuyên gia cho rằng, việc ban hành bảng giá đất hàng năm và phù hợp với giá thị trường là rất khó thực hiện.
Trong văn bản tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội vào tháng 12/2022, Chính phủ cho biết một số ý kiến đề nghị quy định ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm, 3 năm hoặc 2 năm một lần; đồng thời quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20%.
Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cho rằng qua tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013, các kiến nghị trên chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Cùng với đó, Nghị quyết 18 của Trung ương đã xác định “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.
Do vậy, dự thảo Luật quy định bảng giá đất cần phải được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường.
Đồng thời, nhiều ý kiến đề nghị quy định nguyên tắc áp dụng bảng giá đất; làm rõ nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí, vùng giá trị, thửa đất chuẩn và quy định rõ các tiêu chí về quy trình kiểm tra, giám sát trong việc xây dựng bảng giá đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở TNMT, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện.
“Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.
Nguyên nhân là do đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu “đầu vào” không chính xác”, ông Châu dẫn chứng.
Còn nếu theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, theo ông Châu, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.
Ông Đào Quang Dương, Phó Phòng Kinh tế đất (Sở TNMT TP.HCM) cũng kiến nghị nên cân nhắc việc xây dựng bảng giá đất hàng năm vì thủ tục nhiêu khê, phức tạp.
“Không lẽ vừa ban hành bảng giá đất thì lại bắt đầu ngay công việc để cuối năm lại trình tiếp, khối lượng cực lớn. Ngoài kinh phí thì còn có tính khả thi bởi giá đất không thể nào biến động xoành xoạch. Không thể nào ban hành bảng giá đất hàng năm được, có chăng điều chỉnh, bổ sung những bất cập, thiếu sót hoặc tuyến đường được đầu tư hạ tầng, yếu tố tự nhiên tác động giá đất…”, ông Đào Quang Dương nói.
TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cũng nhận định, điều 154 của dự thảo quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm” chưa mang tính khả thi.Theo ông Huy, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần.
Do đó, nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không?
TS Trần Trung Kiên, Giám đốc chương trình Thuế, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, đặt vấn đề: “Liệu có xây dựng bàng giá đất hàng năm được không khi khối lượng công việc rất lớn, trong khi nếu áp dụng theo quy định hiện hành là 5 năm một lần thì lâu, không hiệu quả và không công bằng”.
Trước tính khả thi không cao của việc ban hành bảng giá đất ban hành hàng năm và phù hợp với giá thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất nên xem xét cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, bởi điều này nếu xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn.
“Giải pháp này phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi)”, ông Châu đề xuất.
Ông Đỗ Đông Hướng, Trưởng ban Vật giá Sở Tài chính TP.HCM, cũng nhận định, việc quy định bảng giá đất ban hành hàng năm và phù hợp với giá thị trường là 2 mục tiêu rất khó thực hiện.
Vì vậy, theo ông Hướng, ban soạn thảo nên nghiên cứu giao địa phương tùy tình hình thực tế mà xây dựng bảng giá đất phù hợp.
“Trong trường hợp vẫn còn cơ chế 2 giá thì bảng giá đất nên ổn định trong thời gian từ 3-5 năm. Ngoài ra, cần cân nhắc việc xây dựng bảng giá đất theo đoạn đường, tuyến đường, vị trí chứ không nên quy định “cứng” là “theo vị trí”, vì rất khó khăn ở khâu thực hiện”, ông Hướng nói.
Một trong những điểm được dư luận và người dân quan tâm của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và UBND cấp tỉnh quyết định ban hành.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.
Ở góc độ khác, GS Đỗ Nguyên Khoát, Ủy viên Hội đồng Tư vấn về kinh tế của Ban thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, đề cập tới giá đất đền bù trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ông cho rằng trên thực tế, giá đền bù thời gian qua không thỏa đáng và là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đây là sai lầm trong Luật đất đai năm 2013.
“Bỏ khung giá đất là một sự thay đổi lớn, tạo động lực cho việc quản lý đất đai ở nước ta trong thời gian tới. Việc xác định giá theo nguyên tắc thị trường sẽ khắc phục được tình trạng “hai giá” trong thời gian vừa qua”, theo GS Khoát.
Ở góc độ khác, GS Đỗ Nguyên Khoát, Ủy viên Hội đồng Tư vấn về kinh tế của Ban thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, đề cập tới giá đất đền bù trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ông cho rằng trên thực tế, giá đền bù thời gian qua không thỏa đáng và là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đây là sai lầm trong Luật đất đai năm 2013.
“Bỏ khung giá đất là một sự thay đổi lớn, tạo động lực cho việc quản lý đất đai ở nước ta trong thời gian tới. Việc xác định giá theo nguyên tắc thị trường sẽ khắc phục được tình trạng “hai giá” trong thời gian vừa qua”, theo GS Khoát.
Tổng Hợp
(Dân Việt, Zing)