Làn sóng cắt lỗ bán nhà có lan rộng khi hết ân hạn lãi suất cho vay khi áp lực khi lãi suất cho vay thả nổi quá cao…
Theo các chuyên gia bất động sản, khi lãi suất còn thấp, mức vay từ 50 – 70% giá trị tài sản để đầu tư bất động sản khá phổ biến. Nhưng hiện nay, mức vay 50 – 60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Do đó, tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể.
Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam ước đoán, trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, còn muốn bán thì lại không bán được.
“Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá”, bà Dung nhấn mạnh.
Còn theo đại diện của DKRA Vietnam, tác động rõ nét của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản là sức cầu giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến trên mức 12%/năm như hiện nay khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi họ có dòng thu nhập tốt, muốn vay vốn ngân hàng, thì việc tiếp cận vốn vay lại gặp khó khăn, bởi hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng cạn dần và chủ trương của cơ quan quản lý cũng như ngân hàng thương mại là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng bất động sản.
Trong bối cảnh đó, những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ bán cắt lỗ. Những năm trước, khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, sau đó không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng.
Nhà đầu tư nên cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, việc sử dụng đòn bẩy phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định, có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình lãi suất tăng cao, kinh tế khó khăn.
Khảo sát tại nhiều ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà đang dao động trong khoảng từ 4,99%/năm đến 11,7%/năm. Trong đó, ngân hàng có mức vay thấp có thể kể đến MSB (4,99%/năm), PVcomBank (5%/năm) và TPBank (5,9%/năm). Tuy nhiên, thời gian hưởng lãi suất ưu đãi chỉ cố định mức lãi suất này trong 3 tháng đầu. Từ tháng thứ tư trở đi, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường.
Lãi suất cho vay tăng cao hiện nay đến chủ yếu từ các yếu tố vĩ mô bất ổn trên toàn cầu. Các ngân hàng trung ương tại nhiều quốc gia đứng đầu là FED đã đồng loạt tăng lãi suất để khống chế lạm phát. Với độ mở kinh tế cao, Việt Nam cũng không nằm ngoài vùng ảnh hưởng, nền lãi suất trong nước theo đó cũng được nâng lên.
Ở cấp độ vi mô, người đi vay cần hiểu rằng đây là rủi ro thị trường, cá nhân khó lòng kiểm soát được. Tuy nhiên, vẫn sẽ có những phương án giúp giảm thiểu thiệt hại vì lãi suất bất ngờ tăng mạnh.
Trước hết, người đi vay cần phải nắm rõ kiến thức cơ bản về hoạt động đi vay đó là lãi suất vay sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở cộng thêm một phần chênh lệch biên độ kinh doanh của ngân hàng. Ngoài ra, các ngân hàng cũng sẽ có một số chương trình như ưu đãi lãi suất, ân hạn năm đầu tiên,… Tuy nhiên, sau khoảng thời gian này, lãi suất sẽ được tính như cách trên, hay nói cách khác là bước vào giai đoạn thả nổi.
Chuyên gia cho rằng để hạn chế những ảnh hưởng từ các biến động lãi suất khiến gánh nặng lãi vay tăng cao, người vay vốn bước một nên chọn những ngân hàng có lãi suất cho vay thấp hơn so với mặt bằng chung. Ngân hàng là đơn vị kinh doanh chênh lệch lãi suất. Theo đó, nếu các ngân hàng huy động được vốn với chi phí thấp, việc cấp tín dụng cũng sẽ có lãi suất thấp hơn.
Căng thẳng, áp lực… là những gì mà người trẻ chưa có vốn tích luỹ dầy đã quyết định mua nhà đang phải gánh chịu, trong thời điểm lãi suất ngân hàng tăng. Áp lực hơn đó là việc cắt giảm nhân sự từ phía công ty và giảm lương. Mọi dự tính trong kế hoạch tài chính cá nhân đã không thể như dự định.
Người trẻ trở nên hoang mang khi thiếu đi nguồn thu nhập đang bấp bênh, trước bài toán tài chính mua nhà đang phải gánh.
Tổng Hợp
(Nhịp sống Thị Trường, VOV)