Áp giá trần căn hộ thương mại: Khó khả thi

Áp giá trần căn hộ chỉ phù hợp với nhà ở xã hội hoặc những dự án vùng ven, nơi có quỹ đất rộng, giá đất còn thấp.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp khuyến khích phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp. Một trong những ý kiến đóng góp nhằm xây dựng cơ chế, chính sách này là xây dựng những căn hộ có diện tích không quá 70 m2 và giá bán không quá 20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đề xuất áp giá trần căn hộ rất khó thực hiện vì còn nhiều vướng mắc như quỹ đất, thủ tục pháp lý, lợi nhuận của doanh nghiệp…

Quá khó chochủ đầu tư

để phát triển các dự án nhà ở thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Trường hợp chủ đầu tư (CĐT) đã nộp tiền sử dụng đất thì được hoàn trả 50%. Ngoài ra, CĐT sẽ được chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất, được vay lãi suất ưu đãi ở mức 7%-8%/năm.

Bên cạnh đó, CĐT sẽ được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn CĐT để sớm triển khai dự án.

Dù dự kiến được hưởng nhiều ưu đãi, các doanh nghiệp lẫn chuyên gia đều cho rằng rất khó thực hiện được căn hộ 70 m2 mà giá chỉ dưới 20 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, với mức giá trên chỉ có thể triển khai ở các dự án tại Bình Dương, Long An… Chưa kể khó áp giá trần vì không thể can thiệp vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Để xây dựng một dự án, doanh nghiệp tốn rất nhiều chi phí từ thủ tục đến thi công, với mặt bằng giá bất động sản hiện nay thì không thể phát triển được dự án căn hộ có mức giá như trên tại TP.HCM.

Đồng tình, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia bất động sản, cũng cho rằng mức giá căn hộ thương mại ở các tỉnh vùng ven hiện nay thấp nhất cũng đã trên 25 triệu đồng/m2 và đang tăng dần. Quy định giá trần căn hộ thương mại giá rẻ không quá 20 triệu đồng/m2 sẽ khiến CĐT khó đảm bảo lợi nhuận ngay cả khi có các chính sách giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Nếu áp giá trần, CĐT chỉ có thể thực hiện dự án ở khu vực ngoại thành, vùng ven. Tại các quận trung tâm Hà Nội, TP.HCM, giá vốn xây dựng nhiều dự án phân khúc bình dân cũng đã lên tới 25-30 triệu đồng/m2” – TS Nhân thông tin.

Rất khó để áp dụng giá trần căn hộ thương mại giá thấp tại TP.HCM. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Cần chính sách cho từng nhóm đô thị

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết Luật Đất đai đã miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp nhưng lại trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Trong khi dự án nhà ở thương mại có rất nhiều cấp độ từ bình dân, trung cấp đến cao cấp. Vì thế, nhà ở thương mại giá thấp lẽ ra cần phải có cơ chế hỗ trợ riêng.

Ngoài ra, theo ông Châu, trong Luật Đầu tư, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Trong 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có hai đô thị đặc biệt và 22 đô thị loại 1 nên cần có cơ chế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị.

Mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2 là hợp lý nhưng đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, có thể nâng mức này lên không vượt quá 25 triệu đồng/m2.

“Bên cạnh đó, cần có chính sách khuyến khích, ví dụ cả CĐT và người mua nhà đều được vay lãi suất ưu đãi 7%-8%/năm; không khống chế lợi nhuận của CĐT; giải quyết nhanh thủ tục…” – ông Châu góp ý.

Ngoài ra, theo HoREA, nên thí điểm chính sách ưu đãi thuế theo hướng giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp với dự án nhà ở thương mại giá thấp; hoặc 70% với dự án nhà ở xã hội có 100% căn hộ dùng để cho thuê.

Để thực hiện phát triển được các dự án giá thấp, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng phải có quỹ đất dành cho nó. Trong khi thực tế quỹ đất tại TP.HCM rất khan hiếm, giá đất tăng cao. TS Khương cho rằng điều quan trọng là giải quyết nhanh các thủ tục pháp lý dự án, khi đó mới giảm được chi phí, kéo giảm được giá nhà.

“Giá thấp nhưng chất lượng của các dự án căn hộ thương mại giá rẻ vẫn phải đảm bảo, kèm theo đó là các điều kiện tiện ích, hạ tầng…” – TS Khương góp ý.