Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, mới đây Bộ Xây dựng đã đưa ra giải pháp phát triển nhà ở thương mại giá thấp (NƠTM). Tuy nhiên, theo các chuyên gia phân khúc nhà ở này cần đáp ứng các yếu tố về vốn, đất và thủ tục trình tự đầu tư.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay đang rất khó khăn, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và quyết định tạm dừng nhiều dự án để thanh tra, kiểm tra hồ sơ pháp lý, khiến cho lượng giao dịch, nguồn cung đểu giảm.
Mất cân đối cung – cầu
Bên cạnh đó, còn có sự mất cân đối trong quan hệ cung – cầu khi nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa, có khoảng 70-100 triệu m2 sàn nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) và NƠTM giá thấp.
Trên thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20-30%, nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 lại chiếm 70-80% thị trường. Trong khi đó, công tác rà soát, điều chỉnh chuyển đổi cơ cấu dự án bất động sản (BĐS) cho phù hợp với nhu cầu của thị trường lại chưa được các địa phương quan tâm thực hiện.
Tại hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19” mới đây, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, căn cứ vào nhu cầu thực tế, trên cơ sở đánh giá thị trường theo báo cáo và điều tra khảo sát nhu cầu nhà ở người dân, Bộ Xây dựng thấy phân khúc NƠTM giá thấp và NƠXH còn thiếu, chưa đều nhau. Nhà ở cao cấp mặc dù cũng cần trong xã hội nhưng không phải là nhu cầu của đa số người dân.
Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nhìn nhận, đã có quy định khá rõ với loại hình NƠXH dành cho đối tượng thu nhập thấp, còn đối với người có thu nhập trung bình thì thị trường đáp ứng ra sao?“Rõ ràng, trong thực tế, còn tồn tại một bộ phận khá đông đảo có trên mức thu nhập thấp lại có nhu cầu lớn về nhà ở nhưng chưa có chính sách thúc đẩy loại hình nhà ở này”, ông Phấn nói.
Trước tình hình hiện nay, cộng với ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã làm bộc lộ thêm nhiều khó khăn, thách thức hơn. Do đó, Bộ Xây dựng thấy cần nghiên cứu khuyến khích NƠTM giá thấp dưới 70m2 và giá dưới 20tr/m2.
Phân tích cụ thể thấy rõ, với loại hình NƠTM giá thấp, Luật chưa có, vì thế, khi nghiên cứu báo cáo Chính phủ, ông Phấn cho biết, phải đảm bảo không thể trái luật và phải đúng thẩm quyền của Chính phủ mới đưa vào.
Mới đây nhất, Nghị quyết được ký ngày 28/5/2020 cũng làm rõ một bước trong đó nhấn mạnh nội dung khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhưng trong khuôn khổ pháp luật.
Nhà ở thương mại giá thấp sẽ là một trong những “cứu cánh” cho thị trường bất động sản hậu Covid-19 (Ảnh: TL)
Nhiều cơ chế cho NƠTM giá thấp
Do chưa có Luật về NƠTM giá thấp, thế nên ông Vũ Văn Phấn chia sẻ, với loại hình này, cần đáp ứng các yếu tố về vốn, đất và thủ tục trình tự đầu tư. Cụ thể:
Thứ nhất, về đất đai, cần tuân thủ theo pháp luật, không bị cấm, khi quy hoạch phải dành quỹ đất cho loại hình này. Điều 110 Luật Đất đai có quy định về miễn giảm sử dụng đất, do đó, với NƠTM giá thấp, dự kiến đề xuất giảm 50% tiền sử dụng đất, hay quy định dành 20% diện tích NƠXH thì cũng phải có 20-30% diện tích NƠTM giá thấp.
Thứ hai, về vốn, cho phép vay với lãi suất ưu đãi hơn, cân đối hợp lý giữa thương mại và NƠXH, có thể quy định ở mức 7-8%.
Thứ ba, về trình tự thủ tục đầu tư, cần xem xét chỉ định thầu để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Về BĐS phải rút ngắn, cắt giảm tối đa trình tự thủ tục và thời gian (thẩm định, cấp phép…). Hơn nữa, cần chú ý công tác giải phóng mặt bằng vì đây là vướng mắc chung của hầu hết các dự án BĐS. Theo quy định Luật Đất đai, nếu là dự án NƠTM do chủ đầu tư chi trả nhưng với NƠTM giá thấp này nên để nhà nước đứng ra chi trả chi phí giải phóng mặt bằng.
Cũng theo ông Phấn, một lưu ý khác là NƠXH khống chế lợi nhuận dưới 10%. Đối với NƠTM giá thấp, nghiên cứu phát triển quy mô dưới 70m2 và giá dưới 20tr/m2, không quy định lợi nhuận nhưng đảm bảo chất lượng, không nên khống chế lãi định mức, Nhà nước chỉ ưu đãi tạo quỹ đất, vốn ưu đãi và tạo thuận lợi hơn về trình tự thủ tục đầu tư thôi.
Như vậy, dự án bất động sản nói chung và NƠXH, NƠTM giá thấp phải tính toán đúng phương án, giá thành hơp lý, môi trường sống thuận lợi, nhất là vấn đề giao thông.
Trước đó, tại buổi tọa đàm “Thị trường bất động sản thế nào hậu Covid-19”, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng chia sẻ, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, từ đầu năm 2020 đến nay đã có rất nhiều giải pháp được đưa ra. Trong đó có chính sách cho NƠXH, tuy nhiên, chính sách này hiện đang có nhiều vướng mắc, nhất là quỹ đất 20% cho NƠXH trong các dự án NƠTM.
Theo ông Ninh, trong thời gian tới Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích NƠTM giá thấp, Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ này diện tích dưới 75m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2. Dự kiến trong quý III/2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ. Nếu nghị quyết này ra đời sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, hài hòa.