Thị trường bất động sản hậu Covid-19 vẫn chưa đến mức xấu và sẽ hồi phục rất nhanh nếu có sự tháo gỡ chính sách từ Nhà nước, đặc biệt là các chính sách tiền tệ.
Từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm cả phía cung và phía cầu. Một số phân khúc giảm mạnh như bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê. Các phân khúc còn lại tăng chậm, dần đi vào trầm lắng ngoại trừ bất động sản công nghiệp. Đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, như một biến động có tính chu kỳ sau khoảng thời gian dài phục hồi, mặc dù thị trường chưa đạt đến giai đoạn “bong bóng”. Đúng vào thời điểm đó, dịch Covid-19 bùng nổ.
Theo giới phân tích, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ. Một số phân khúc cơ bản như bất động sản công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shophouse có thể phục hồi sớm ngay sau khi kinh tế phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia phân tích, các gói kích thích kinh tế hiện tại của Chính phủ tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung, kể cả các chủ trương về phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp và các biện pháp cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi luật pháp.
Ngoài ra cũng cần có biện pháp riêng cho thị trường bất động sản, bởi trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường bất động sản là các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng… Để khắc phục tình trạng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục, có chế tài xử lý minh bạch và phải làm liên tục trong vài năm.
Theo đó, TS. Nghĩa cho rằng, về biện pháp thuế, Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn có thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây dựng…
Đặc biệt, biện pháp tín dụng có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Nhà nước có thể giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng bất động sản, nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay bất động sản và cho vay mua nhà, tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm.
Thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt.
Giảm lãi suất cho vay trung dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý.
Có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu huy động vốn đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trên cơ sở đánh giá xếp hạng của các ngân hàng bảo lãnh hoặc tổ chức xếp hạng tín dụng.
.jpg)
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia
TS. Nghĩa nhấn mạnh: “Các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án bất động sản và chi phí bán nhà. Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần thực hiện các biện pháp tiết giảm chi phí quản lý, chi phí bán hàng trên cơ sở từng bước số hóa chuỗi sản xuất và phân phối”.
Chia sẻ về một số giải pháp hồi phục thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng cần thực hiện nhanh và hiệu quả, quyết liệt hơn các gói hỗ trợ. Phát huy, khai thác 6 động lực tăng trưởng thay thế bổ sung như thúc đẩy xuất khẩu các thị trường tiềm năng; quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công; thúc đẩy đầu tư tư nhân; tận dụng cơ hội thu hút có sàng lọc đầu tư nước ngoài; kích cầu tiêu dùng nội địa; phát triển kinh tế số, kinh doanh số và Chính phủ điện tử. Đồng thời, đẩy mạnh cải thiện thực chất môi trường đầu tư – kinh doanh, nhất là cải cách thủ tục hành chính; tháo gỡ rào cản pháp lý, quy trình, đồng thời thúc đẩy nhu cầu về nhà ở…
Về giải pháp trung và dài hạn, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh việc phải tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến bất động sản; đề án chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản; bài toán quy hoạch; ứng dụng công nghệ thông tin – bất động sản số; thiết chế quản lý và nguồn nhân lực vận hành thị trường bất động sản.
Đối với doanh nghiệp và các hiệp hội bất động sản, giải pháp là thực hiện mô hình 3 Rs gồm: Respond (ứng phó với đại dịch), Recover (phục hồi), Reinvent (đổi mới sáng tạo trong mô hình/ chiến lược kinh doanh) + 2 Rs khác: Restructure (tái cơ cấu) và Resilience (khả năng chống chịu cú sốc bên ngoài). Doanh nghiệp nên tập trung vào 4 yếu tố là người lao động, quản lý tài chính, khách hàng và đối tác; xây dựng và thực hiện chiến lược kinh doanh số; tăng cường kết nối, xác lập và chủ động định vị trong chuỗi giá trị… Tóm lại, con người và công nghệ là hai đột phá chiến lược.
An Vũ