Từ năm 2015 đến nay, có hàng trăm dự án nhà ở hỗn hợp phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã bị ách tắc, không thể hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng, do quy định dự án nhà ở phải có 100% đất ở.
Các dự án nhà ở hỗn hợp thường có tỷ lệ đất nông nghiệp và phi nông nghiệp lớn. Ảnh: Doãn Thành
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, trong vòng 5 năm trở lại đây, các dự án nhà ở hỗn hợp, gồm: Đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật thiếu thống nhất. Cụ thể, tại Điều 23 Luật Nhà ở, quy định: Dự án nhà ở phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư.
Do vậy, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: “Dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, phổ biến thường có khoảng 10% đất ở, 80% đất nông nghiệp và 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý. Ngay cả dự án nhà ở trong quận nội thành, có xen cài đường hẻm thì cũng không thể đạt chuẩn 100% đất ở. Quy định này gây rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư”.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ, để thoát khỏi tình trạng xung đột về khoảng trống trong luật hiện nay, khi cùng một vấn đề mà các văn bản luật quy định khác nhau, thì văn bản đúng nội dung chuyên ngành có thể xem là đúng nhất để thực thi.
Xung quanh vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Học – Hội Luật gia Việt Nam cho biết, trước một số hạn chế của các văn bản pháp quy, thời gian gần đây, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều thông tư, nghị định nhằm gỡ khó cho người dân và DN. Đơn cử, tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung khoản 5 và khoản 6 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để giải quyết trường hợp dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý hoặc có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi và giao cho nhà đầu tư thuê.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư. Vì vậy, cần phải có sự thay đổi từ gốc của vấn đề, đó là sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong Luật cho phù hợp với điều kiện thực tế. “Dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội có quy định: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Nếu được thông qua, đây sẽ là sửa đổi quan trọng để giải quyết vấn đề liên quan đến quy định về “đất ở” tại các dự án” – ông Học nhìn nhận.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho biết, ngoài việc sửa đổi nội dung trên, HoREA đã kiến nghị Quốc hội bổ sung Khoản (1.b’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư để sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, thống nhất với các điều, khoản khác của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Đầu tư có liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất ở và các loại đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.