Từ một khu đất chưa được phân lô, chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đang thế chấp ngân hàng nhưng chủ khu đất đã vẽ ra dự án ảo để lừa gạt, chiếm đoạt hàng tỉ đồng tiền cọc của người mua.
Hiện trạng khu đất ông C đặt cọc mua
Chiếm đoạt tiền cọc
Phản ánh với , Ông C (ngụ quận 3, TP.HCM) cho biết, ngày 25/10/2018 ông đặt cọc 3 tỉ đồng để mua khu đất tại địa chỉ 925/1414A Hậu Giang, phường 11, quận 6, TP.HCM của ông Đỗ Xuân Định và bà Chu Quỳnh Thoa (ngụ tại 31 Huỳnh Tịnh Của, phường 8, quận 3, TP.HCM).
Hiện trạng tại thời điểm các Bên ký kết Hợp đồng đặt cọc thì thửa đất trên với mục đích sử dụng đất là: đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, diện tích đất là 873m2.
Theo điều khoản hợp đồng đặt cọc thì ông Định và Bà Thoa cam kết hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở với diện tích 576,9m2, được chia thành 10 lô rồi chuyển nhượng cho ông C.
Ngày 25/12/2018, ông Định và bà Thoa gửi thông báo cho ông C đã hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và đề nghị ông C đặt cọc thêm 3 tỉ đồng để hỗ trợ nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý còn lại để chuyển nhượng khu đất đã phân lô cho ông C.
“Vì quá tin tưởng ông Định và bà Thoa và điều kiện cho họ hoàn tất các thủ tục pháp lý về việc tách thửa và phân lô đối với khu đất nên tôi đã chuyển tiếp cho họ thêm 3 lần tổng cộng 3 tỉ tiền đặt cọc lần 2”, ông C nói.
Tiếp sau đó, ông C đã chuyển cho chủ đất thêm 200 triệu đồng với mong muốn đối tác nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng cho mình.
Tuy nhiên, sau khi nhận 6,2 tỉ đồng tiền đặt cọc từ ông C, thì phía bên bán vẫn cố tình né tránh, cũng như không phản hồi cho bên mua biết thời hạn khi nào hoàn thành các thủ tục pháp lý để chuyển mục đích thổ cư và phân lô thành 10 lô để chuyển nhượng cho ông như cam kết.
Cố tình giấu thông tin
Sau khi tìm hiểu ông C mới phát hiện, ông Định và bà Thoa sau khi nhận tiền cọc của ông vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất theo cam kết.
Ngoài ra, khi UBND quận 6 yêu cầu ông Định hoàn tất các thủ tục pháp lý để đầu tư hạ tầng kỹ thuật kết nối và tiến hành phân lô cho khu đất thì ông Định cũng không thực hiện.
Ông Định và bà Thoa sau đó đã có thông báo yêu cầu ông C thanh toán tiếp số tiền 3,8 tỉ đồng và đóng tiền lãi khoản vay của ông bà này tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Bình Tây.
Đến lúc này ông C mới tá hỏa khi biết thông tin khu đất trên đã bị ông Định và bà Thoa mang thế chấp ngân hàng từ trước đó.
“Lúc ký hợp đồng đặt cọc họ không hề thông báo cho tôi biết về việc khu đất đang thế chấp ở ngân hàng”, ông C bức xúc.
Không đồng ý với những yêu cầu bất hợp lý trên, ông C đề nghị ông Định và bà Thoa phải thực hiện đúng cam kết hợp đồng đặt cọc hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý, hạ tầng phân lô khu đất cho ông.
Nếu không tiếp tục cam kết, ông Định và bà Thoa phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc và bồi thường cho ông bằng với số tiền mà ông đã đặt cọc, tổng cộng là 12,4 tỉ đồng.
Ông C cho rằng, ngay từ ban đầu ông Định và bà Thoa đã có dấu hiệu lừa đảo nhằm chiềm đoạt tiền đặt cọc của ông. Cụ thể, ông Định và bà Thoa đã không cung cấp thông tin khu đất đang bị thế chấp ngân hàng, thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, khu đất này cũng chưa được phân lô nhưng chủ đất đã cung cấp bản vẽ mặt bằng đã phân lô nhằm gầy dựng niềm tin với người mua.
| Quy định đặt cọc
Theo Luật sư Lương Ngọc Đinh Giám đốc Công ty Luật TNHH Thịnh Việt Trí, căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. |
Liệu ngân hàng có sai phạm?
Hiện nay, do ông Định và bà Thoa không có khả năng thanh toán tiền gốc và lãi vay BIDV Bình Tây nên BIDV Bình Tây đã ký hợp đồng với Công ty đấu giá hợp danh Trường Thịnh tổ chức bán đấu giá khu đất trên để thu hồi nợ gốc và lãi.
Tuy nhiên, ông C cho rằng, trong quá trình cho vay giữa ngân hàng BIDV Bình Tây với ông Định và bà Thoa có những dấu hiệu “bất thường”. Do đó, ông đặt ra nghi vấn liệu có những sai phạm từ phía BIDV Bình Tây hay không?
Cụ thể, tại thời điểm vay năm 2017, BIDV Bình Tây chỉ mới cập nhật đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất với mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (ngày 20/12/2018) mặc dù đã được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, BIDV Bình Tây không hề tiến hành thủ tục cập nhật việc thế chấp bất động sản sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở.
Mặt khác, BIDV Bình Tây cũng không yêu cầu Ông Định và Bà Thoa phải nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích để cập nhật lại thông tin đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đây là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất phải thực hiện trước khi đăng ký thay đổi thế chấp tài sản cho Ngân hàng.
Câu hỏi đặt ra là tại sao BIDV Bình Tây lại đồng ý cho Ông Định và Bà Thoa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở và cập nhật thông tin chuyển mục đích sử dụng đất của ông Định và bà Thoa mà không yêu cầu ông bà này phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.
Mặt khác, khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất của bất động sản nhưng BIDV Bình Tây vẫn không tiến hành cập nhật thông tin thay đổi, trong khi đây là một trong những điều kiện bắt buộc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền xử lý tài sản của Ngân hàng khi bên vay không có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi vay. Điều này BIDV Bình Tây có vi phạm quy định về thủ tục cho vay căn cứ theo quy định của pháp luật khi chủ sở hữu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước hay không?
Việc bán đấu giá tài sản để BIDV Bình Tây thu hồi nợ khi BIDV Bình Tây không thực hiện việc đăng ký bảo đảm trong trường hợp này có đúng theo quy định của pháp luật không? BIDV Bình Tây có được quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp này?
Ông C cho rằng, việc làm này của BIDV Bình Tây đã gián tiếp đẩy giá trị bất động sản tăng lên và giúp sức cho ông Định và bà Thoa nhanh chóng muốn huỷ bỏ giao dịch đặt cọc trước đó với ông, cũng như có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tiền của ông khi ông Định và bà Thoa không còn khả năng thanh toán khoản vay và lãi cho BIDV và bỏ mặc tài sản trên BIDV xử lý và thu hồi nợ.
Cũng cần nói thêm rằng số tiền mà ông Định và bà Thoa đã sử dụng trước từ tài sản trên thông qua việc nhận khoản tiền đặt cọc từ ông C là 6,2 tỉ đồng, nợ tiền chuyển mục đích gần 3 tỉ đồng cùng với khoản vay của BIDV Bình Tây hơn 31 tỉ là 40,2 tỉ đồng đã vượt quá giá trị tài sản mà ông Định và bà Thoa cam kết chuyển nhượng cho ông C với giá 36,5 tỉ đồng.
| Quy định về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Theo Luật sư Lương Ngọc Đinh Giám đốc Công ty Luật TNHH Thịnh Việt Trí, căn cứ theo Điều 168 Luật đất đai năm 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệpthì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Căn cứ quy định trên, để thực hiện được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (xóa nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ngoài ra, theo quy định tại Điều 18 Nghị định 102/2017/NĐCP quy định người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký, nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: Trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) đã hình thành, thì thủ tục đăng ký thay đổi được thực hiện đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc đăng ký thay đổi giao dịch bảo đảm sau khi ông Định và bà Thoa đã chuyển sang mục đích sử dụng đất ở là điều kiện cần thiết để đảm bảo giao dịch thế chấp phát sinh hiệu lực căn cứ theo Điều 298 BLDS năm 2015. Trường hợp được đăng ký giao dịch bảo đảm thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Theo quy định tại Điều 297 BLDS năm 2015 quy định về biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Theo quy định tại Điều 308 BLDS 2015 về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm như sau: 1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau: a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước; c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm. Đối chiếu với quy định trên, trong trường hợp Ngân hàng BIDV Bình Tây không đăng ký thay đổi giao dịch bảo đảm đối với bất động sản là thửa đất trên đã đăng ký với mục đích đất sản xuất phi nông nghiệp sau khi bất động sản đó đã được chuyển sang mục đích sử dụng đất ở theo quy định thì BIDV Bình Tây không được quyền ưu tiên xử lý tài sản khi tài sản này được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, bao gồm nghĩa vụ đặt cọc nhận chuyển nhượng bất động sản của Ông C và nghĩa vụ thế chấp với BIDV Bình Tây. |
Trần Phong