Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.
Mua nhà TP.HCM vẫn khó
Trong 7 tháng đầu năm 2026, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận 37 dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo dữ liệu được các cơ quan báo chí dẫn từ Sở Xây dựng, 37 dự án gồm 30 dự án căn hộ với 21.165 căn và 7 dự án thấp tầng với 6.299 sản phẩm. Như vậy, 21.165 là số căn hộ, không phải toàn bộ sản phẩm của 37 dự án.
Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực sau nhiều năm thị trường bị nghẽn pháp lý. Nhưng nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa cơ hội mua nhà TP.HCM tăng tương ứng. Vấn đề nằm ở nơi hình thành nguồn cung và mặt bằng giá.
Nếu xét 21.165 căn hộ đủ điều kiện bán, Bình Dương cũ đóng góp 11.714 căn, hơn 55%. TP Thủ Đức cũ có khoảng 4.310 căn, hơn 20%. Khu vực nội thành TP.HCM cũ chỉ chiếm khoảng 11%, còn Bà Rịa Vũng Tàu cũ khoảng 2.551 căn, tương đương 12%. Cơ cấu này cho thấy hơn nửa nguồn cung căn hộ mới về pháp lý nằm ở Bình Dương cũ, nơi quỹ đất còn lớn và chi phí phát triển dự án có điều kiện thấp hơn khu vực lõi.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, nhận định Bình Dương cũ đã trở thành phần quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM. Khu vực này tiếp tục đóng góp 70 đến 80% nguồn cung căn hộ mới trong ít nhất 5 năm tới nhờ quỹ đất lớn và nhiều khu đất sạch.
Bà Cao Thị Thanh Hương – Phó giám đốc Công ty Savills Việt Nam, cho rằng quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí tạo lập và giải phóng mặt bằng tăng khiến dự án lớn khó triển khai. Các khu vực mở rộng còn dư địa hơn và hưởng lợi từ hạ tầng kết nối.
Điều đó lý giải vì sao nguồn cung tăng mà giá nhà khu vực lõi khó giảm sâu. Hàng mới không xuất hiện đủ nhiều ở nơi nhu cầu lớn nhất, trong khi chi phí đất, xây dựng, vốn và thời gian pháp lý vẫn cao. Dù Sở Xây dựng TP.HCM công bố số căn đủ điều kiện bán nhưng chưa công bố cơ cấu 21.165 căn theo tổng giá dưới 3 tỷ, từ 3 đến 5 tỷ hay trên 5 tỷ đồng. Vì vậy, chưa có cơ sở chính thức để khẳng định chính xác bao nhiêu căn trong 21.165 căn, phù hợp với thu nhập thực tế của đa số người mua nhà. Vì vậy, khả năng mua nhà TP.HCM vẫn là bài toán khó với nhiều gia đình.
Dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng lệch về phân khúc đắt tiền. Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL cho biết trong khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2026, 43,2% thuộc phân khúc cao cấp. Đây là tập dữ liệu khác với 21.165 căn đủ điều kiện bán, nhưng vẫn cho thấy cơ cấu nguồn cung thực tế.
Sở Xây dựng TP.HCM cũng ghi nhận tại khu vực phía đông, giá căn hộ phổ biến khoảng 45 đến 55 triệu/m2, đồng thời xuất hiện dự án từ 65 đến 160 triệu/ m2, thậm chí 200 triệu/m2. Các dự án hạng sang, siêu sang tại trung tâm có thể lên 400 đến 500 triệu/m2. Các chuyên gia cho rằng, khi nguồn cung mới đi vào thị trường ở mặt bằng đó, kỳ vọng giá nhà giảm đồng loạt là khó xảy ra.
Mở đường mua nhà TP.HCM
Thực tế cho thấy, khả năng chi trả của người mua nhà mới là thước đo quan trọng nhất. Giả sử hộ gia đình mua căn 3 tỷ đồng, có sẵn 30%, vay 70% trong 20 năm với lãi suất 10% mỗi năm và trả theo dư nợ giảm dần. Khoản thanh toán tháng đầu khoảng 26,25 triệu đồng. Nếu tiền trả nợ nhà không vượt 40% thu nhập, hộ gia đình cần thu nhập khoảng 66 triệu đồng mỗi tháng.
Với căn 5 tỷ đồng, vốn tự có phải đạt 1,5 tỷ đồng, khoản vay là 3,5 tỷ đồng. Tiền trả tháng đầu khoảng 43,75 triệu đồng và thu nhập hộ gia đình cần khoảng 109 triệu đồng mỗi tháng theo cùng giả định. Đây không phải chuẩn chung của mọi ngân hàng, nhưng cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và sức mua. Thực tế cho thấy, chi phí để mua nhà TP.HCM đang vượt xa mức thu nhập trung bình
Khoảng cách này càng rõ khi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), xác định nhóm hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 40 đến 50 triệu/tháng là nhóm thu nhập trung bình nhưng vẫn khó tiếp cận nhà thương mại.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp ở mức 30 đến 70 triệu đồng/m2 và tín dụng cho người mua với lãi suất khoảng 6 đến 7% mỗi năm.
Muốn người dân mua được nhà ở TP.HCM, chính sách không thể chỉ chạy theo số lượng dự án được tháo gỡ. Thành phố cần tăng nguồn cung có giá phù hợp bằng quỹ đất, quy hoạch, thủ tục nhanh hơn, chi phí vốn thấp hơn và cơ chế tín dụng dài hạn cho người mua ở thực.
Cũng cần phân biệt rõ số căn đủ điều kiện bán với số căn thực tế được tung ra thị trường. Đủ điều kiện bán là trạng thái pháp lý. Chủ đầu tư có thể chia giỏ hàng thành nhiều đợt, lựa chọn số căn mở bán theo sức hấp thụ và kế hoạch kinh doanh. Vì thế, 21.165 căn không có nghĩa 21.165 căn cùng lúc nằm trên thị trường để người mua lựa chọn.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, bên cạnh số căn đủ điều kiện bán, thị trường cần biết số căn thực mở bán, số căn đã giao dịch, tỷ lệ sản phẩm dưới 3 tỷ và từ 3 đến 5 tỷ đồng. Khi đó, nguồn cung mới mới phản ánh đúng khả năng an cư.
TP.HCM có thêm 21.165 căn hộ là tín hiệu đáng mừng. Nhưng thước đo thành công không nằm ở số căn được phép bán. Thước đo phải là bao nhiêu căn có mức giá phù hợp với thu nhập, bao nhiêu hộ có thể vay mà không phải dành phần lớn thu nhập cho khoản nợ nhà. Nếu nguồn cung tăng mà người thu nhập trung bình vẫn đứng ngoài thị trường, bài toán mua nhà TP.HCM vẫn chưa được giải.
Theo Sơn Anh
Vietnamfinance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/nguon-cung-hon-21000-can-ho-moi-mua-nha-tphcm-co-de-hon-d149617.html