Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.
“Cắt đến xương”
Không phải tới bây giờ, chuyện cắt lỗ mới diễn ra. Ngay từ cuối năm 2025, đầu năm 2026, khi lãi suất rục rịch tăng lên, những nhà đầu cơ nhạy bén nhất đã “đánh hơi” thấy mùi nguy hiểm và nhanh chân rút chạy bằng việc cắt 100 – 200 triệu đồng/căn hộ. Sau Tết Nguyên đán, tình trạng cắt lỗ diễn ra ồ ạt hơn, mạnh mẽ hơn, mức cắt phổ biến đã lên tới 300 – 500 triệu đồng/căn hộ. Cho đến tháng 8/2026, mức cắt đã lên tới hàng tỷ đồng/căn hộ.
Điển hình, một chủ sở hữu đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh diện tích 65,7m2 tại một khu đô thị lớn phía tây Hà Nội với giá chỉ 5,6 tỷ đồng (tương đương 85 triệu đồng/m2). So với thời điểm mua vào cách đây một năm, chủ nhà này đang chịu lỗ tới 1,3 tỷ đồng. Nhưng kể cả như vậy, căn hộ này vẫn chưa bán được và chủ nhà thậm chí đã chấp nhận hạ giá xuống tiếp 5 tỷ đồng với hi vọng bán nhanh trước khi chính sách hỗ trợ lãi suất kết thúc vào cuối tháng 10 tới.
Ghi nhận thực tế cho thấy áp lực bán đang đè nặng nhất lên 2 nhóm. Một là những nhà đầu cơ, sử dụng gói vay có ưu đãi ngắn hạn (3 – 6 tháng) để lướt sóng ăn chênh. Hai là người mua nhà hình thành trong tương lai đang cận kề ngày bàn giao nhà – cũng đồng thời là thời điểm kết thúc gói hỗ trợ lãi suất. Với tình trạng lãi suất sau ưu đãi (lãi suất thả nổi) neo ở mức rất cao, phổ biến 13% – 14%, thậm chí 15% – 16%, khoản vay mua nhà trở thành một hòn than nóng rực, khiến người này chỉ muốn nhanh chóng chuyền sang tay người khác.
Điều đáng nói là tình trạng này không chỉ diễn ra ở một hay một vài địa bàn, mà phổ biến gần như một mẫu số chung của thị trường; không chỉ xuất hiện ở một vài phân khúc mà phủ hầu khắp loại hình sản phẩm.
Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết có ít nhất 4 nguyên nhân khiến làn sóng cắt lỗ khó có thể dừng lại trong thời gian ngắn. Một là giá đã qua đỉnh, đồng nghĩa khả năng tăng giá gần như không còn. Hai là lãi suất neo cao và nhiều khả năng vẫn tiếp tục leo cao khiến áp lực trả nợ rất lớn. Ba là nguồn cung tương lai rất dồi dào, trong đó nhiều nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp trong các khu đô thị đa mục tiêu. Bốn là tâm lý kỳ vọng giá giảm của thị trường đang rất mạnh.
“Thay vì cung ít cầu nhiều như trước đây, thị trường tương lai lại ở trạng thái cung lớn hơn cầu, khiến triển vọng giá giảm càng được củng cố và tâm lý chờ đợi càng thêm tăng cường. Vì thế, chủ nhà hiện tại buộc phải chấp nhận cắt lỗ sâu hơn để đẩy hàng đi”, ông Quê nhìn nhận.
Dù đã “sale sập sàn” như vậy, nhưng theo ông Quê, thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn không có nhiều cải thiện. Nguyên do không chỉ là người mua có tâm lý chờ đợi mà còn vì nỗi sợ “bắt dao rơi”, nếu bắt không trúng thì chính họ sẽ “cụt tay”. Ngoài ra, thời gian qua, kinh tế khó khăn, người dân có xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt để duy trì cuộc sống và các công việc làm ăn chính, không chú trọng mang tiền đi đầu tư bất động sản như trước.
Thế khó với chủ đầu tư
Tình trạng giá rơi trên thị trường thứ cấp đã tạo ra tình cảnh nan giải với các chủ đầu tư dự án mới. Thực tế cho thấy, không ít chủ đầu tư đã phải trì hoãn kế hoạch xây dựng hoặc mở bán dự án. Trong trường hợp dự án đã mở bán trước đó, thế khó lại được đẩy lên một tầng khác: giữ hay giảm giá cho giỏ hàng tiếp theo.
Nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, đại diện một chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp tại trung tâm Hà Nội, thừa nhận trong khoảng 3 tháng trở lại đây, hoạt động bán hàng gần như “đứng hình”, bởi giá niêm yết đang ở mức cao so với sức mua của người dân, trên 110 triệu đồng/m2. Dù thanh khoản “tắc tị”, nhưng quyết định giảm giá lại không dễ dàng đưa ra, bởi điều này sẽ gây tổn hại lớn đến những người mua đầu tiên, khiến niềm tin của nhà đầu tư vào dự án và thương hiệu doanh nghiệp bị tổn thương, chưa kể đến sự sụt giảm biên lợi nhuận – vốn dĩ cũng đã bị tình trạng lãi suất cao bào đi một phần đáng kể.
Một chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp khác tại Bắc Ninh phân trần rằng mức giá 75 triệu đồng/m2 đang chào ra thị trường đã là “lùi hết cỡ”, bởi giá vốn phát triển dự án đã ở mức rất cao, giảm nữa thì không còn được bao nhiêu lãi. Vì thế, giải pháp tạm thời là doanh nghiệp chi một khoản lớn mời chuyên gia bán hàng (tức các giám đốc kinh doanh, giám đốc marketing có danh tiếng) về “cầm quân đánh trận”.
Tuy vậy, thị trường có thể đã khắc nghiệt hơn với một số đơn vị, buộc họ phải chấp nhận “mang tiếng” khi quyết định chiết khấu sâu giá sản phẩm để thu tiền về. Hình thức chiết khấu vô cùng đa dạng, từ trừ thẳng vào giá bán khi thanh toán sớm, thanh toán không vay vốn, đến tặng chiết khấu cho “khách quen” (đã từng mua sản phẩm ở dự án trước đó), rồi tặng cả “voucher” (phiếu giảm giá). Tổng mức chiết khấu của một số dự án có thể lên tới hàng chục %, gợi nhắc đến thời kỳ đen tối của thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm 2022 – đầu năm 2023.
Trên thực tế, chuyện chủ đầu tư chia ba, chia hai giá sơ cấp để đẩy hàng đã từng diễn ra nhiều lần trong quá khứ, ngay cả với những dự án nổi tiếng. Chẳng hạn hồi 2012 – 2013, chủ đầu tư một dự án mang tính biểu tượng ở quận Cầu Giấy (cũ), TP. Hà Nội đã giảm giá bán từ mức 45- 50 triệu đồng/m2 của 2 năm trước đó xuống chỉ còn một nửa. Điều này cho thấy nếu trong thời gian tới, thị trường xuất hiện tình trạng chia ba, chia hai giá sơ cấp ban đầu, đó cũng không phải chuyện quá ngạc nhiên.
Tất nhiên ở thời điểm hiện tại, mức giảm giá lên tới 15% – 20% giá sản phẩm ban đầu đã là một tỷ lệ rất cao. Và với những sản phẩm cao cấp ở khu vực nội đô thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, đó sẽ là “món hời” đáng kể. Người mua thực tế vẫn chấp nhận giá 7x – 8x triệu đồng/m2, thậm chí 9x triệu đồng/m2 cho các dự án ở nội đô, bởi vị trí, tiện ích và lợi thế “độc quyền tự nhiên” của loại sản phẩm này.
Đánh giá triển vọng thị trường giai đoạn tới, chủ một tập đoàn bất động sản tại Hà Nội than thở: “Giai đoạn này, các chủ đầu tư phải thức thời, bởi không bán lúc này thì bán lúc nào nữa. Chúng tôi làm nhà ở xã hội mà còn lo không bán được đây, nói gì tới nhà cao cấp”.
Theo Vĩnh Chi
Vietnamfinance
Nguồn:https://vietnamfinance.vn/thi-truong-bat-dong-san-vao-mua-di-san-hang-ngop-d149751.html