Giá nhà mặt phố, nhà đất thổ cư đồng loạt hạ nhiệt

Nhiều phân khúc giảm giá

Theo Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do PropertyGuru Việt Nam công bố, mặt bằng giá của nhiều loại hình bất động sản đã điều chỉnh trong quý II/2026, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng trưởng mạnh.

Dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong quý II/2026, giá nhà mặt phố trên cả nước giảm khoảng 3% so với quý trước, từ mức bình quân 214 triệu đồng/m² xuống còn 202 triệu đồng/m², tương đương giảm khoảng 12 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, phân khúc nhà riêng ghi nhận mức giảm mạnh hơn, khoảng 6%, từ 139 triệu đồng/m² xuống còn 130 triệu đồng/m², tương đương giảm khoảng 9 triệu đồng/m².

Ở nhóm bất động sản thấp tầng, giá biệt thự giảm từ 153 triệu đồng/m² xuống còn 148 triệu đồng/m², trong khi đất nền giảm nhẹ từ 41 triệu đồng/m² xuống khoảng 40 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, trong quý II/2026, giá nhà mặt phố, đất nền và biệt thự cũng đồng loạt giảm so với quý I. Ngược lại, chỉ có phân khúc chung cư và nhà riêng ghi nhận mức tăng nhẹ.

Cụ thể, giá biệt thự giảm từ 160 triệu đồng/m² xuống còn 150 triệu đồng/m²; giá đất nền giảm từ 68 triệu đồng/m² xuống 66 triệu đồng/m²; còn giá nhà mặt phố giảm nhẹ từ 198 triệu đồng/m² xuống 197 triệu đồng/m².

Ở chiều ngược lại, giá nhà riêng tăng từ 116 triệu đồng/m² lên 117 triệu đồng/m², trong khi giá chung cư tăng từ 69 triệu đồng/m² lên 70 triệu đồng/m².

Theo PropertyGuru Việt Nam, trong 6 tháng cuối năm, chung cư tiếp tục là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng lớn nhất, tiếp đến là nhà riêng. Trong đó, 64% người mua chung cư nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, còn 36% mua để đầu tư.

Trong khi đó, báo cáo quý II/2026 của CBRE cho thấy giá sơ cấp bình quân phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) tại TP.HCM đạt khoảng 216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, mức giảm chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung.

Theo ghi nhận từ các sàn môi giới, thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở mức giảm giá vài tỷ đồng của từng sản phẩm, mà ở sự thay đổi trong tâm lý người bán. Nếu như giai đoạn thị trường sôi động, nhiều chủ nhà kiên quyết giữ giá thì hiện nay, không ít người đã chấp nhận giảm kỳ vọng để rút ngắn thời gian giao dịch. Trong khi đó, người mua cũng không còn tâm lý xuống tiền vội vàng mà dành nhiều thời gian khảo sát, thương lượng và chỉ quyết định khi mức giá được xem là hợp lý.

Thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, với các động lực chính đến từ quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu ở thực.

Theo ông Tuấn, ba thay đổi lớn đang diễn ra đồng thời. Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng ngày càng đóng vai trò là động lực quan trọng, góp phần tái phân bổ cả nguồn cung lẫn lực cầu trên thị trường.

Tại Hà Nội và TP.HCM, các định hướng quy hoạch dài hạn cùng hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng đang từng bước định hình lại bản đồ phát triển bất động sản. Theo đó, nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm mà đang dịch chuyển sang các khu vực cận trung tâm, đô thị vệ tinh và những trục phát triển mới.

Thứ hai, thị trường đang bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ hơn. Các chính sách về chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, dữ liệu đất đai, chứng chỉ hành nghề và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Tuấn, những thay đổi này có thể chưa tạo ra tác động rõ rệt đối với thanh khoản trong ngắn hạn, song về dài hạn sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch.

Thứ ba, thị trường đang có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Nếu giai đoạn 2021-2022 chứng kiến nhiều loại hình cùng tăng giá thì đến năm 2026, diễn biến đã có sự khác biệt.

Trong đó, chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực lớn và khả năng khai thác ổn định. Ngược lại, đất nền và một số loại hình mang tính đầu cơ cao đang có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung từ các dự án vùng ven, cùng với hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục quá trình sàng lọc. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng và mức giá phù hợp sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi các phân khúc phụ thuộc nhiều vào yếu tố đầu cơ vẫn sẽ chịu áp lực điều chỉnh trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.