Sau nhiều năm phát triển dựa vào kỳ vọng tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, nơi nhu cầu ở thực, chất lượng sống và khả năng kết nối trở thành những yếu tố quyết định giá trị. Trong sự chuyển dịch đó, một thế hệ người mua mới đang dần định hình lại cuộc chơi trên thị trường.
Từ cuộc chơi của đầu cơ đến cuộc đua tạo giá trị
Nhìn lại hơn một thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng mạnh, trong đó không ít giai đoạn được thúc đẩy bởi tâm lý đầu cơ và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục leo thang. Không ít nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu sở hữu tài sản rồi chờ tăng giá để bán lại, thay vì quan tâm đến nhu cầu khai thác hay sử dụng thực tế.
Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đang có nhiều khác biệt.
Phát biểu tại một hội thảo gần đây, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, cho biết thị trường đang bước vào một chu kỳ phục hồi mới sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2022. Những tín hiệu tích cực xuất hiện khi mặt bằng lãi suất giảm, nhiều vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ và các chính sách hỗ trợ nền kinh tế phát huy hiệu quả.
Dẫu vậy, khác với những chu kỳ phục hồi trước đây, dòng tiền đầu cơ hiện không còn đóng vai trò chi phối tuyệt đối. Việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng, áp lực lạm phát cùng những biến động kinh tế toàn cầu khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh đó, thị trường buộc phải quay về những giá trị nền tảng nhất của bất động sản.
Nếu trước đây một khu đất hay một dự án có thể tăng giá mạnh nhờ kỳ vọng quy hoạch hoặc hiệu ứng đám đông, thì hiện nay người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế. Những yếu tố như môi trường sống, tiện ích, khả năng kết nối giao thông, chất lượng vận hành hay tiềm năng khai thác lâu dài đang trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định xuống tiền.
Sự thay đổi này cũng phản ánh rõ trong chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
Thay vì chỉ tập trung vào câu chuyện tăng giá trong tương lai, nhiều chủ đầu tư đang đưa ra các chính sách bán hàng hướng đến khả năng chi trả của người mua như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài hoặc cam kết mua lại sản phẩm. Những chính sách này không chỉ nhằm kích cầu ngắn hạn mà còn cho thấy doanh nghiệp đang phải thích nghi với một thị trường mới, nơi khách hàng ở thực ngày càng đóng vai trò trung tâm.
Có thể nói, cuộc cạnh tranh trên thị trường hiện nay không còn đơn thuần là cuộc đua tăng giá, mà đang dần chuyển thành cuộc đua tạo giá trị.
Dự án nào mang lại môi trường sống tốt hơn, kết nối thuận tiện hơn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của cư dân sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn trong dài hạn. Đây cũng là bước chuyển quan trọng đánh dấu sự trưởng thành của thị trường bất động sản sau nhiều năm phát triển nóng.
Gen Z và làn sóng tái định hình thị trường nhà ở
Nếu giai đoạn trước được dẫn dắt bởi nhóm nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, thì giai đoạn tới được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ một lực lượng hoàn toàn khác: thế hệ Gen Z.
Theo các nghiên cứu quốc tế được ông Tô Anh Hùng dẫn lại, Millennials (sinh từ 1981-1996) và Gen Z (sinh từ 1997-2012) có thể chiếm khoảng 60% tổng giao dịch nhà ở tại nhiều quốc gia đang phát triển vào cuối thập kỷ này. Tại Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà của Gen Z ở tuổi 24 thậm chí đã vượt nhiều thế hệ trước ở cùng độ tuổi.
Điều đáng chú ý là thế hệ khách hàng mới không nhìn nhận bất động sản theo cách truyền thống. Nếu trước đây ngôi nhà chủ yếu được xem là tài sản tích lũy hoặc nơi cư trú đơn thuần, thì với Gen Z, không gian sống phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhau. Đó vừa là nơi ở, nơi làm việc, nơi thư giãn và cũng là không gian kết nối cộng đồng.
Sự phát triển của mô hình làm việc linh hoạt sau đại dịch đã tạo ra những yêu cầu hoàn toàn mới đối với sản phẩm bất động sản. Các căn hộ có không gian làm việc riêng, khu co-working, hệ thống Internet tốc độ cao hay các tiện ích công nghệ đang ngày càng được ưu tiên. Bên cạnh đó là nhu cầu về chất lượng sống, từ không gian xanh, khu thể thao, tiện ích cộng đồng cho đến các giải pháp nhà ở thông minh.
Không chỉ thay đổi nhu cầu sản phẩm, thế hệ này còn làm thay đổi xu hướng phát triển đô thị. Thay vì cố gắng sở hữu nhà tại khu vực trung tâm với mức giá ngày càng đắt đỏ, nhiều người trẻ sẵn sàng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh nếu nơi đó có môi trường sống tốt và được kết nối thuận tiện với trung tâm.
Xu hướng này đang tạo động lực cho các mô hình đô thị tích hợp và phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Theo ông Tô Anh Hùng, trong tương lai, giá trị bất động sản sẽ không còn được đo đơn thuần bằng khoảng cách tới trung tâm mà bằng khả năng kết nối tới các trung tâm kinh tế, dịch vụ và hạ tầng giao thông trọng điểm.
Sự thay đổi trong hành vi của người mua đang kéo theo sự thay đổi trong cách phát triển dự án. Những sản phẩm có hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh, môi trường sống chất lượng và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế sẽ ngày càng được ưu tiên.
Điều đó cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới, nơi giá trị sử dụng dần trở thành thước đo quan trọng hơn các kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Và trong quá trình chuyển đổi ấy, chính thế hệ người mua trẻ sẽ là lực lượng góp phần định hình diện mạo của thị trường trong những năm tới.