Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
Từ “đầu cơ tài sản” sang “khai thác dòng tiền”
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi lớn sau nhiều năm phát triển dựa chủ yếu vào tăng giá tài sản và đầu cơ đất đai.
Theo ông Khánh, trong nhiều năm qua, mô hình phổ biến của thị trường là “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch”. Dòng tiền lớn đổ vào bất động sản không hẳn để khai thác sử dụng mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng quy hoạch, mở rộng hạ tầng và tăng giá tài sản.
Mô hình này giúp thị trường tăng trưởng nhanh nhưng cũng để lại nhiều hệ lụy: giá nhà leo thang vượt xa thu nhập người dân, đất đai bị bỏ hoang ở nhiều nơi, dòng vốn chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.
“Nếu trong giai đoạn tới Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm ‘Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản’ và lấy ‘phát triển nhà cho thuê làm trụ cột’ thì theo tôi đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10-20 năm tới” – ông Khánh chia sẻ.
Theo vị chuyên gia, khi các công cụ như thuế sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang và siết tín dụng đầu cơ được áp dụng mạnh hơn, dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ sang “khai thác dòng tiền – cho thuê – vận hành dài hạn”.
“Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị” – ông Khánh dẫn chứng.
Trong bối cảnh đó, những phân khúc chịu áp lực lớn nhất có thể là đất nền đầu cơ, các khu đô thị bỏ hoang, dự án phân lô xa trung tâm hoặc các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực.
Ông Khánh cho rằng nhiều căn hộ cao cấp hiện nay có giá trị rất lớn nhưng hiệu quả khai thác cho thuê thấp. Có những căn hộ trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2% – 3%/năm. Khi lãi suất tăng hoặc thuế tài sản được áp dụng, sức hấp dẫn đầu tư sẽ giảm đáng kể.
Tương tự, không ít dự án shophouse giá cao nhưng thiếu hoạt động thương mại thực tế, chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ. Nếu chính sách đánh thuế tài sản bỏ hoang được triển khai, phân khúc này cũng có thể đối mặt áp lực điều chỉnh.
Ngược lại, ông Khánh đánh giá nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thuê ở thực sẽ có dư địa tăng trưởng mạnh hơn trong chu kỳ mới, đặc biệt tại các địa phương phát triển công nghiệp và thu hút FDI.
Các mô hình như căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, serviced apartment hay co-living được cho là sẽ hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa công nghiệp và sự gia tăng lao động kỹ thuật cao.
Theo đó, các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An có thể trở thành tâm điểm phát triển của mô hình nhà ở cho thuê trong tương lai.
Ngoài ra, các căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, gần giao thông công cộng và khu vực việc làm cũng được dự báo sẽ có nhu cầu tăng mạnh khi khả năng mua nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp.
Nhà cho thuê có thể trở thành “phân khúc chiến lược”?
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, bài toán phát triển nhà cho thuê tại Việt Nam cần được nhìn từ góc độ thu nhập thực tế của người dân thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản.
Ông cho rằng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM hay Đà Nẵng, nhiều gia đình trẻ hiện có tổng thu nhập khoảng 25 – 50 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, chi phí nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 35% – 40%.
Điều đó đồng nghĩa, phân khúc phù hợp nhất với số đông sẽ là các căn hộ giá khoảng 1,5 – 3,5 tỷ đồng hoặc nhà thuê có giá 6 – 12 triệu đồng/tháng với diện tích khoảng 45 – 70m2.
Trong khi đó, nhóm công nhân và lao động khu công nghiệp, vốn có thu nhập phổ biến khoảng 8 – 18 triệu đồng/tháng sẽ cần những sản phẩm thuê giá thấp hơn như thuê phòng với giá khoảng 1,5 – 3 triệu đồng tháng; thuê studio với giá khoảng 3 – 5 triệu đồng/tháng hay căn hộ nhỏ khoảng 4 – 6 triệu đồng/tháng với diện tích 20 – 40m2.
Theo vị chuyên gia, nếu được hỗ trợ bằng tín dụng dài hạn, ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất và có quỹ đất phù hợp, nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một “phân khúc chiến lược” của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đặc biệt, mô hình này có khả năng thu hút các dòng vốn dài hạn như quỹ đầu tư Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc hay các quỹ ESG, quỹ hưu trí – những nhóm nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền ổn định thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cảnh báo quá trình chuyển đổi cần được thực hiện theo lộ trình dài hơi, tránh tình trạng siết đầu cơ quá nhanh nhưng lại không tạo đủ nguồn cung nhà ở cho thuê.
“Nếu hạn chế đầu cơ nhưng không có tín dụng ưu đãi, không có quỹ đất và thiếu nguồn cung nhà thuê phù hợp, thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng, doanh nghiệp khó khăn, giảm đầu tư xây dựng và gia tăng nợ xấu”, ông Khánh nói.
Theo ông, Việt Nam cần khoảng 10 – 15 năm để từng bước hoàn thiện hệ sinh thái cho mô hình này, từ chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch đến hành lang pháp lý cho REITs (quỹ đầu tư tín thác bất động sản), quỹ đầu tư bất động sản và mô hình Build to Rent (xây dựng để cho thuê).
Nếu triển khai thành công, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chuyển dần từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ tài sản sang mô hình vận hành tài sản tạo dòng tiền bền vững hơn.
“Đây không phải là sự suy giảm của thị trường bất động sản mà là một cuộc tái cấu trúc để hướng tới phát triển ổn định và lành mạnh hơn”, ông Nguyễn Quốc Khánh nhận định.