Nhiều người dân thời gian qua gặp khó khăn khi làm thủ tục đất đai chỉ vì trên sổ đỏ cũ ghi hai chữ “thổ cư” thay vì “đất ở”. Quy định mới tại Nghị định 49/2026 của Chính phủ đã đưa ra hướng dẫn cụ thể nhằm tháo gỡ vướng mắc này, giúp địa phương xác định diện tích đất ở và giảm bớt thủ tục
Người dân khổ sở vì hai chữ “thổ cư” trên sổ đỏ
Thời gian qua, tại nhiều địa phương trên cả nước, không ít người dân gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai chỉ vì hai chữ “thổ cư” được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) được cấp từ nhiều năm trước.
Theo phản ánh của người dân, khi thực hiện các thủ tục như chia tách thửa, chuyển nhượng hoặc đăng ký biến động đất đai, cơ quan chức năng yêu cầu phải đính chính thông tin trên sổ đỏ từ “thổ cư” sang “đất ở” nhằm chuẩn hóa khái niệm theo quy định hiện hành. Việc này khiến nhiều người phải thực hiện thêm thủ tục hành chính, mất thời gian và chi phí.
Liên quan đến vấn đề này, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết Nghị định 49/2026 của Chính phủ đã đưa ra các quy định cụ thể nhằm tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội về cơ chế, chính sách xử lý vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai.
“Khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026 đã hướng dẫn chi tiết để các địa phương giải quyết tình trạng sổ đỏ ghi các loại đất không rõ diện tích đất ở, vốn phổ biến ở những giấy chứng nhận được cấp trước đây”, bà Mỹ chia sẻ.
Nhiều cách ghi đất ở cũ được hướng dẫn xử lý
Cụ thể, các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 1/7/2004 mà chưa xác định rõ diện tích đất ở và ghi chung với các loại đất khác như: “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, ký hiệu “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” sẽ được xử lý theo hướng dẫn mới của Nghị định 49/2026.
Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ: Quy định pháp luật đất đai qua các thời kỳ quá trình quản lý, sử dụng đất điều kiện thực tế tại địa phương để xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp chưa được ghi rõ trên sổ đỏ.
Nghị định cũng quy định cụ thể một số trường hợp: Sổ đỏ đã được xác nhận thay đổi hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp sổ đỏ mới từ 1/7/2004 trở về sau nhưng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì sẽ thực hiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định mới.
Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ mới và trên sổ đỏ đã ghi rõ diện tích đất ở thì không áp dụng quy định xác định lại diện tích theo khoản này.
Thực hiện đồng thời đăng ký biến động đất đai
Nghị định 49 cũng nêu rõ, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ phải đồng thời xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 20.
Trong trường hợp người dân có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở, việc này sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục do UBND cấp tỉnh ban hành.
Ngoài ra, Điều 20 của Nghị định 49/2026 cũng đề cập đến một vấn đề khác liên quan đến thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.
Theo đó, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 1/8/2024 mà: ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là “lâu dài”, hoặc không ghi thời hạn sử dụng đất thì khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định lại là 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên sổ đỏ hoặc cấp mới giấy chứng nhận.
Việc ban hành Nghị định 49/2026 được kỳ vọng sẽ giúp các địa phương thống nhất cách xử lý đối với sổ đỏ ghi “thổ cư” và các cách ghi cũ, từ đó giảm bớt thủ tục đính chính và tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện các giao dịch hoặc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
Các chuyên gia cho rằng, hướng dẫn này cũng góp phần chuẩn hóa cách xác định đất ở theo quy định của Luật Đất đai, đồng thời tháo gỡ một trong những vướng mắc tồn tại nhiều năm trong quản lý và sử dụng đất.