Từ ngày 1/1, bảng giá đất mới tại Hà Nội và TP.HCM chính thức có hiệu lực. Theo đó, khu vực lõi đô thị tăng nhẹ, trong khi nhiều địa bàn ngoại thành và vùng mở rộng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh.
Hà Nội: Giá đất lõi tăng nhẹ, ngoại thành biến động mạnh
Từ ngày 1/1, bảng giá đất mới tại Hà Nội chính thức có hiệu lực, trong đó giá đất được phân chia theo 17 khu vực sau khi hoàn tất việc sắp xếp đơn vị hành chính. Nhìn tổng thể, giá đất tại khu vực lõi đô thị tăng nhẹ, trong khi các địa bàn ven đô và vùng phát triển mới ghi nhận mức điều chỉnh rõ rệt hơn.
Theo bảng giá đất mới, khu vực 1 – gồm các phường nằm trong vành đai 1 – tiếp tục là nơi có giá đất cao nhất Thủ đô. Khu vực này bao gồm các phường như Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng.
Giá đất ở cao nhất tại Hà Nội đạt hơn 702 triệu đồng/m2, áp dụng cho các thửa đất vị trí 1 giáp mặt đường tại những tuyến phố trung tâm như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ). Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn).
So với bảng giá hiện hành, giá đất tại khu vực trung tâm Hà Nội tăng khoảng 2%. Biên độ này cũng được áp dụng tương tự tại các khu vực 2 (phường trong vành đai 2), khu vực 3 (từ vành đai 2 đến vành đai 3), khu vực 4 và 5 (ngoài vành đai 3, bên hữu sông Hồng, trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện) và khu vực 6 (khu vực nằm trong ranh giới sông Hồng – sông Đuống – vành đai 3).
Đáng chú ý, bảng giá mới bổ sung hệ số điều chỉnh K cho các thửa đất có nhiều mặt tiền. Theo đó, thửa đất có từ 4 mặt tiếp giáp đường trở lên tại khu vực giá cao nhất được áp dụng hệ số K = 1,3; các thửa có từ 1–3 mặt tiền áp dụng hệ số từ 1,1 đến 1,25.
Trong khi khu vực lõi tăng nhẹ, giá đất ngoại thành Hà Nội biến động mạnh hơn. Khu vực 9 – gồm các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh – ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 26%. Giá đất bình quân tại khu vực này đạt khoảng 30,4 triệu đồng/m2, so với mức 26,8 triệu đồng/m2 theo bảng giá cũ.
Giá cao nhất trong nhóm này được ghi nhận tại quốc lộ 32, đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba vào khu đô thị Kim Chung – Di Trạch, với mức 64,7 triệu đồng/m2.
Tiếp theo là khu vực 7 (gồm các xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương), cùng ghi nhận mức tăng khoảng 25%.
TP. HCM sau sáp nhập: Trung tâm ổn định, vùng phát triển mới điều chỉnh mạnh
Cuối năm 2025, HĐND TP.HCM cũng đã thông qua bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 1/1 trên toàn địa bàn thành phố mới, sau khi hợp nhất TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Bảng giá được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, định giá theo nguyên tắc thị trường và thay thế các bảng giá cũ.
Tại khu vực TP. HCM cũ, giá đất ở được điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức giá cao nhất vẫn xoay quanh 687 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi – gần như không thay đổi so với trước.
Ở chiều ngược lại, mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng/m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng. Nhìn chung, ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt tăng mạnh, mặt bằng giá đất khu vực trung tâm TP.HCM đi ngang hoặc tăng nhẹ khoảng 2%, thậm chí có nơi giảm giá đất sản xuất để khuyến khích đầu tư.
Theo UBND TP.HCM, việc giữ biên độ tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất – kinh doanh tại khu vực lõi đô thị, trong bối cảnh bảng giá đất những năm gần đây đã tiệm cận hơn với giá thị trường.
Bình Dương cũ: Điều chỉnh mạnh nhất do “độ vênh” với thị trường
Trái ngược với TP. HCM cũ, Bình Dương cũ ghi nhận mức điều chỉnh giá đất mạnh nhất trong ba địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá ban hành năm 2024.
Mức tăng cao nhất được ghi nhận tại tuyến ĐH.505, đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507. Giá đất ở tăng từ 780.000 đồng/m2 lên 6,3 triệu đồng/m2, tức gấp hơn 8 lần. Đất thương mại – dịch vụ trên cùng tuyến tăng khoảng 4 lần, trong khi đất sản xuất – kinh doanh tăng gần 3,8 lần.
Giá đất ở tuyệt đối cao nhất tại Bình Dương cũ sau điều chỉnh đạt khoảng 89,6 triệu đồng/m2, tập trung ở các tuyến trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Dù vẫn thấp hơn nhiều so với khu trung tâm TP. HCM cũ, mức điều chỉnh này phản ánh bước “hiệu chỉnh” lớn so với bảng giá trước đây.
Theo UBND TP. HCM, nguyên nhân chính là bảng giá đất cũ của Bình Dương có độ vênh rất lớn so với giá giao dịch thực tế, có nơi giá thị trường cao gấp hơn 13 lần bảng giá, gây khó khăn cho công tác bồi thường, thu hồi đất và xác định nghĩa vụ tài chính.
Bà Rịa – Vũng Tàu: Tăng nhưng không đột biến
Với khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, giá đất ở được điều chỉnh tăng với hệ số từ khoảng 1,7 đến hơn 4 lần, thấp hơn so với Bình Dương nhưng vẫn cao hơn TP. HCM cũ.
Giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến ven biển trung tâm TP. Vũng Tàu, nổi bật là đường Thùy Vân – trục du lịch, dịch vụ trọng điểm của địa phương.
Ở chiều ngược lại, giá đất tại các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc nơi hạ tầng chưa hoàn chỉnh chỉ dao động ở mức vài triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với trung tâm Vũng Tàu và nhiều khu vực đô thị của Bình Dương cũ.
UBND TP. HCM đánh giá, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực này nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá thị trường, đặc biệt tại các khu vực ven biển có tốc độ tăng giá nhanh những năm gần đây. Tuy nhiên, do mặt bằng giá trước sáp nhập đã ở mức trung bình – cao, nên biên độ điều chỉnh không mang tính “đột biến”.