Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý đối với Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Văn bản gồm 4 mục với 26 điều, được xây dựng nhằm đảm bảo tính thống nhất, minh bạch, phản ánh sát giá thị trường, đồng thời giải quyết vướng mắc trong công tác định giá, thu tiền sử dụng đất và khai thác quỹ đất hiệu quả.
Quy định mới dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Trong đó, nội dung thu hút nhiều sự quan tâm là các đề xuất mới liên quan đến xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024, đồng thời tạo hành lang pháp lý linh hoạt hơn cho các địa phương trong xác định giá đất, qua đó góp phần ổn định thị trường bất động sản từ năm 2026 trở đi.
Đề xuất 2 phương án xây dựng bảng giá đất
Theo tài liệu được công bố, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hiện đang đề xuất hai phương án xây dựng bảng giá đất.
Phương án thứ nhất là quy định 14 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất. Đây đều là các trường hợp đang áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Trong khi đó, phương án 2 được xây dựng theo hướng tách bạch rõ ràng hơn. Cụ thể, cơ quan soạn thảo đề xuất 9 trường hợp áp dụng trực tiếp bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024; đồng thời quy định 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong số này có 6 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể và 2 trường hợp vẫn áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024.
Đáng chú ý, Dự thảo bổ sung trường hợp cho thuê đất có thu tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án có sử dụng đất.
Về căn cứ xây dựng bảng giá đất, Điều 20 của Dự thảo bổ sung thêm tiêu chí “yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai của từng địa phương”. Quy định này nhằm cụ thể hóa quan điểm Nhà nước quyết định giá đất theo tinh thần Nghị quyết số 18/NQ-TW.
Quy định 3 trường hợp sửa đổi, 4 trường hợp bổ sung bảng giá đất
Dự thảo Nghị định cũng làm rõ các trường hợp được sửa đổi và bổ sung bảng giá đất trong quá trình thực hiện. Theo Điều 21 của Dự thảo, bảng giá đất được sửa đổi trong 3 trường hợp.
Thứ nhất là khi hệ số điều chỉnh giá đất vượt mức tối đa do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Thứ hai là khi có sự thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, đường, phố hoặc đoạn đường trong bảng giá đất, hoặc phát hiện nội dung cần chỉnh sửa nhưng không làm thay đổi mức giá đất đã ban hành. Thứ ba là trong trường hợp UBND cấp tỉnh đề xuất sửa đổi bảng giá đất ngoài hai trường hợp nêu trên.
Đồng thời, Dự thảo đề xuất quy định 4 trường hợp bổ sung bảng giá đất.
Trường hợp thứ nhất là bổ sung giá đất đối với các khu vực, vị trí, đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành.
Trường hợp thứ hai và thứ ba đều được đưa ra hai phương án lựa chọn, liên quan đến việc bổ sung giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng đất mà khu vực, vị trí chưa có giá trong bảng giá đất hiện hành, khu vực đất phi nông nghiệp có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình hoặc khi xác định giá đất theo quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng đối với địa phương phân khu vực theo dự án.
Theo phương án còn lại, các nội dung này sẽ không quy định trong bảng giá đất mà chuyển sang áp dụng thông qua hệ số điều chỉnh giá đất.
Trường hợp thứ tư là bổ sung giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư mà cơ quan, người có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định Nghị quyết của Quốc hội.