Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
Giá bất động sản neo cao gây nhiều hệ lụy
Thị trường bất động sản đang tồn tại nghịch lý, nguồn cung tăng mạnh, hàng tồn kho lập kỷ lục, nhưng giá nhà tại các đô thị lớn không ngừng leo thang. Giá nhà so với thu nhập người Việt đã đạt tỷ lệ 20-30 lần, trong khi ở các nước khác chỉ 15-18 lần.
Phát biểu tại diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, bà Trần Hồng Nguyên, cho rằng thị trường bất động sản ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến khá bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân.
Theo bà, việc giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động sản xuất – kinh doanh và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở.
Ở góc độ vĩ mô, ông Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cảnh báo việc giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao sẽ có tác động rất lớn, không chỉ đối với tăng trưởng kinh tế mà còn đối với sự phát triển lâu dài.
“Vừa rồi, lứa thanh niên ‘3 không’ cũng đã xuất hiện. Và nếu như tình trạng này tiếp diễn thì dự báo 10 năm tới sẽ ảnh hưởng đến dân số, lao động an sinh xã hội, hệ lụy kéo theo rất nhiều” – ông Đồng phân tích sâu hơn.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết mặc dù nguồn cung các sản phẩm tăng lên, nhưng chất lượng lại có vấn đề, thiếu sự phù hợp, phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp và gần như không có giá thấp. Chỉ 5-6% dự án thuộc phân khúc giá thấp, chủ yếu là nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhiều dự án trung cấp bị “đóng băng” vì thủ tục kéo dài khiến chi phí đội lên, đặc biệt là tiền sử dụng đất – yếu tố buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán.
Về phía doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, ông Nguyễn Quốc Hiệp, cho rằng “giá đất chưa bao giờ lên cao đến thế so với thu nhập trung bình của người dân”, khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời.
Ông dẫn ví dụ dự án của doanh nghiệp mình mất tới 14 năm để hoàn thiện, kéo theo hàng loạt chi phí vô hình “không ai tính cho chủ đầu tư”, đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá thành lên cao.
Theo ông Hiệp, bảng giá đất luôn là cấu phần quan trọng của bất động sản, chiếm tới 30% trong cơ cấu sản phẩm. Nếu đưa ra giá cao thì giá nhà khó có cơ hội giảm, mặc dù giá đất liên quan đến việc thu ngân sách và cả quyền lợi của người dân nhưng cần phải có giải pháp xử lý sao cho hài hòa.
“Chúng tôi không ngạc nhiên với giá đất cao ở Hà Nội và TP. HCM. Giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là có lên có xuống theo nguyên tắc thị trường chứ không phải giá đất theo giá thị trường. Bảng giá đất là một phần nhưng hệ số liên quan đến bảng giá đất với loại đất áp dụng như thế nào cũng quan trọng” – ông Hiệp nhấn mạnh.
Lý giải việc nhiều chủ đầu tư vẫn ưu tiên phân khúc cao cấp, ông Hiệp cho biết quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư hiện vô cùng gian nan, khiến doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phương án đem lại hiệu quả cao nhất. Trong khi đó, nhà ở xã hội bị khống chế lợi nhuận, ít hấp dẫn. Và khi so sánh tương quan giữa hai phân khúc trung bình và cao cấp, thì phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn, người có tiền mua căn hộ cao cấp cũng nhanh hơn, nên đôi khi phân khúc cao cấp lại bán tốt hơn.
Doanh nghiệp nhỏ và vừa đang dần thích nghi
Trong bối cảnh mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao, tạo ra những sức ép lớn lên kinh tế vĩ mô và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, thị trường bất động sản cũng phải đối mặt với một thách thức khác: dòng vốn ngày càng “khắt khe” hơn.
Việc lãi suất vay có xu hướng tăng khiến không chỉ người mua nhà khó tiếp cận vốn, mà ngay cả các doanh nghiệp, đặc biệt là khối nhỏ và vừa cũng phải thay đổi chiến lược để tồn tại và giữ nhịp thị trường.
Ở góc nhìn vĩ mô, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo nếu thị trường bất động sản rơi vào trạng thái bong bóng, nguồn cung và hàng tồn kho sẽ tiếp tục phình to, trong khi người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Trong khi đó, giá nhà trung bình đang cao gấp 20-30 lần thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam. Con số này ở Mỹ chỉ vào khoảng 4-5 lần.
Ông Hiếu cho biết tăng trưởng tín dụng năm 2025 có thể đạt 18-20%, riêng tín dụng bất động sản hiện chiếm tới 24% tổng dư nợ ngân hàng. Điều này cho thấy dòng vốn vào bất động sản vẫn rất lớn.
Tuy nhiên, việc ngân hàng tăng lãi suất huy động đang làm chi phí vốn tăng theo, khiến người dân vừa khó vay mua nhà, vừa chịu sức ép giá nhà leo thang. So sánh với Mỹ, nơi ngân hàng rất thận trọng với cho vay đất do đây không phải tài sản sinh lời. Ông Hiếu cho rằng việc các ngân hàng Việt Nam đẩy mạnh tín dụng cho đất nền đã vô tình tiếp sức cho hoạt động đầu cơ.
“Vai trò ngân hàng trong giá đất tăng là có. Chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức 20%. Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn” – TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.
Trong bối cảnh nói trên, bài toán đặt ra là: doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs) phải làm gì để vừa giảm chi phí, vừa duy trì thanh khoản?
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết trước bối cảnh thị trường nhiều biến động, các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) trong ngành bất động sản đã nắm bắt rất rõ bức tranh thị trường, đặc biệt là sự phát triển có tính cục bộ và phân hóa theo khu vực.
“Phân khúc trọng tâm hiện nay là nhà ở căn hộ, trong khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đối diện với nhiều khó khăn. Việc giá bất động sản neo cao đã tác động tiêu cực đến thanh khoản chung, khiến hoạt động triển khai dự án của doanh nghiệp trở nên khó khăn và kém hiệu quả. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mà khung khổ pháp lý đang dần được thắt chặt và minh bạch hóa, điều này được đánh giá là cực kỳ tích cực trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà” – ông Chung nói.
Để tối ưu hóa hiệu quả hoạt động và thích ứng với môi trường mới, SMEs cần triển khai ba nhóm chiến lược lớn.
Thứ nhất là tích hợp chuỗi giá trị và tối ưu hoá chi phí. Trong giai đoạn trước, doanh nghiệp thường chỉ tập trung vào vai trò phân phối hoặc đầu tư đơn thuần. Hiện tại, chiến lược được thay đổi theo hướng tích hợp và đa năng để giảm thiểu chi phí trung gian. Các đơn vị vừa đóng vai trò chủ đầu tư, vừa kiêm nhiệm tư vấn và phân phối sản phẩm. Mô hình này không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí triển khai mà còn cho phép doanh nghiệp kiểm soát được chất lượng sản phẩm từ khâu phát triển đến bàn giao.
Thứ hai là tái cơ cấu dự án và tập trung vào thanh khoản. Các SMEs cần tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao và yếu tố pháp lý đã được hoàn thiện. Doanh nghiệp tích cực thực hiện các hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) hoặc cơ cấu lại một số dự án để đảm bảo tính an toàn vốn và hiệu quả đầu tư. Trọng tâm bán hàng hướng đến các sản phẩm thu hút mạnh mẽ người dân có nhu cầu ở thực.
Cuối cùng là đồng hành cùng định chế tài chính. Để giải quyết nút thắt thanh khoản, các SMEs chủ động đồng hành cùng các ngân hàng để xây dựng và cung cấp các gói vay và giải pháp tài chính linh hoạt, qua đó khuyến khích và hỗ trợ người mua nhà tiếp cận sản phẩm dễ dàng hơn.