Các doanh nghiệp “họ” Vin vẫn giữ vững vị thế thống lĩnh thị trường nhờ quy mô lớn và số lượng các dự án gối đầu triển khai liên tiếp.
Hai thái cực
Khi mùa báo cáo thu nhập quý III/2025 của các doanh nghiệp phát triển nhà ở khép lại, điều nổi bật không phải là những con số tăng trưởng ấn tượng, những thương vụ đình đám tạo nên những mức lợi nhuận kếch xù, mà là tình trạng đối lập giữa nhóm doanh nghiệp họ “Vin” và phần còn lại.
Theo đó, Vinhomes – gã khổng lồ của thị trường nhà ở Việt Nam, báo cáo doanh thu đạt 16.420 tỷ đồng, lãi sau thuế đạt 4.435 tỷ đồng. So với cùng kỳ, mức doanh thu và lợi nhuận của Vinhomes sụt giảm. Tuy nhiên, nếu tìm hiểu về hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể thấy doanh thu của Vinhomes thấp hơn cùng kỳ là do các dự án mới mở bán năm nay như Vinhomes Wonder City (Đan Phượng), Vinhomes Golden City (Hải Phòng), Vinhomes Green City (Tây Ninh)… mới bắt đầu triển khai kinh doanh trong năm nay, thì thời điểm ghi nhận sẽ từ năm sau (khi dự án bàn giao).
Ở phía còn lại, doanh thu của một số doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng như Phát Đạt (tăng 195 lần), Đất Xanh (tăng 28 lần), Nam Long (tăng 5 lần), Khang Điền (tăng 4,3 lần), BecamexTDC (tăng 4 lần), Dịch vụ Hoàng Huy (tăng 2,6 lần), TTC Land (tăng 2,3 lần)…
Tuy nhiên, so về số tuyệt đối, Vinhomes vẫn là “vua” nhờ quy mô rất lớn, áp đảo hoàn toàn phần còn lại. Doanh thu lớn nhất của nhóm “ông lớn” là Nam Long cũng chỉ là 1.877 tỷ đồng, kế đến là Novaland (1.683 tỷ đồng), DIC Group (1.339 tỷ đồng), Khang Điền (1.098 tỷ đồng), Đất Xanh (1.068 tỷ đồng), Becamex TDC (684 tỷ đồng), Phát Đạt (506 tỷ đồng), TTC Land (481 tỷ đồng), Văn Phú Invest (395 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (346 tỷ đồng)…
Lợi nhuận lớn nhất của nhóm “ông lớn” là Hodeco cũng chỉ là 538 tỷ đồng, theo sau là Khang Điền (526 tỷ đồng), Nam Long (234 tỷ đồng), DIC Group (193 tỷ đồng), Đất Xanh (163 tỷ đồng), Văn Phú Invest (119 tỷ đồng), An Gia (109 tỷ đồng), BecamexTDC (90 tỷ đồng), Phát Đạt (86 tỷ đồng)…
Chênh lệch quá lớn giữa các doanh nghiệp “họ” Vin và phần còn lại khiến cho thị trường không có sự thay đổi nào về cục diện thị phần, bất chấp hai chiều hướng tăng trưởng trái ngược giữa hai nhóm.
Mặt sau của bức tranh
Dù về cơ bản, thị trường nhà ở thể hiện trong báo cáo quý III/2025 khá tươi sáng, khi nhiều doanh nghiệp báo doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh, song vẫn còn đó không ít đơn vị “ngậm ngùi” đi lùi so với cùng kỳ.
Trong quý này, doanh nghiệp có mức sụt giảm mạnh nhất về doanh thu là Bất động sản CRV (giảm 84%), nối sau là SJ Group (giảm 79%), Tài chính Hoàng Huy (giảm 75%), Địa ốc Sài Gòn (giảm 65%), Văn Phú Invest (giảm 54%), EverLand (giảm 43%), An Gia (giảm 36%)…
Các doanh nghiệp chịu suy giảm về lợi nhuận là: SJ Group (giảm 93%), Tài chính Hoàng Huy (giảm 75%), Dịch vụ Hoàng Huy (giảm 74%), Bất động sản CRV (giảm 67%), Địa ốc Sài Gòn (giảm 64%)…
Một điều đáng buồn khác là trong quý III/2025, không ít doanh nghiệp chỉ có lợi nhuận rất “khiêm tốn”, dù cho so với cùng kỳ có sự tăng trưởng mạnh, như: TTC Land (lãi 1,8 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần), BGI Group (lãi 4 tỷ đồng, tăng 86%), Nam Mê Kông (lãi 9 tỷ đồng, tăng tới 51%), EverLand (lãi 16 tỷ đồng, tăng 78%)… Điều này phần nào cho thấy sự “đột phá” về lợi nhuận của các doanh nghiệp là do nền so sánh (kết quả cùng kỳ năm trước) quá thấp.
Ngoài ra, cũng phải thấy thêm rằng có những doanh nghiệp báo lãi không nhờ vào hoạt động kinh doanh chính mà từ các nguồn thu khác, như “bán con”. Điển hình là Hodeco, doanh thu giảm 18%, nhưng lãi tăng 40 lần nhờ bán Công ty Đại Dương Vũng Tàu, là chủ đầu tư dự án khu du lịch Đại Dương.
Kỳ vọng nào cho quý IV/2025?
Những diễn biến trong quý III/2025 là nền tảng để các doanh nghiệp bất động sản bước vào quý cuối cùng trong năm với tâm thế cao để hoàn thành kế hoạch kinh doanh.
Quý IV thường được xem là mùa bán hàng tốt nhất, đặc biệt là khi thị trường đang được hỗ trợ mạnh bởi các yếu tố thuận lợi, từ tâm lý người mua đến nguồn vốn (cao điểm kiều hối, trong khi tín dụng vẫn dồi dào với lãi suất thấp). Vì vậy, một sự đột phá là điều có thể được mong chờ, nhất là với các “ông lớn” dẫn đầu thị trường.
Trong số này, Novaland được kỳ vọng hơn cả. Nhà phát triển bất động sản số 1 miền Nam – số 2 cả nước này vừa đón tin vui lớn nhất trong 3 năm qua đó là siêu dự án Aqua City (tại Đồng Nai) đã gỡ xong vướng mắc pháp lý, đồng thời “cục tạ” Lakeview City đã được chốt giá đất, mang đến hi vọng hoàn nhập hàng nghìn tỷ đồng. Nếu hiện thực hoá ngay trong quý IV/2025, Novaland có thể báo lãi rất lớn, chấm dứt tình cảnh thua lỗ liên tục, cải thiện dòng tiền và gia tăng nguồn lực triển khai các dự án còn lại.
Với Vinhomes, danh mục dự án đồ sộ giúp doanh nghiệp này chắc chắn có kết quả lớn trong quý IV/2025, tiếp tục duy trì vị thế số 1, dù rằng khả năng xô đổ kỷ lục cũ là không cao.
Nhóm các “ông lớn” khác như Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh… cũng đang cho thấy phong độ cao, nhiều khả năng sẽ có thêm những mức tăng trưởng ấn tượng khác.
Ngược lại, một số doanh nghiệp đã “book” hết dự án hay ghi nhận xong những nguồn thu một lần, kết quả có thể suy giảm đáng kể trong quý IV/2025.
Vì vậy, mùa báo cáo thu nhập quý IV/2025 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì tình trạng phân hoá mạnh, khi các “ông lớn” càng thêm lớn. Điều này cũng phản ánh cho tình trạng cô đặc đã duy trì nhiều năm qua trên thị trường bất động sản, mà chỉ với một năm 2025 dẫu bùng nổ cũng là chưa đủ để tạo ra sự khác biệt.