Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn dài trầm lắng do nguồn cung dự án hạn chế, nhiều thủ tục pháp lý chồng chéo khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh “đứng ngoài cuộc chơi”. Nghị định 225 vừa có hiệu lực từ 15/8 được kỳ vọng mở nút thắt, tạo cú hích mới cho thị trường.
Nguồn cung nghẽn, thị trường khát dự án
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nhà ở rơi vào cảnh “hạn hán” dự án mới. Tại Hà Nội và TP. HCM, số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hàng loạt doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở phải “nằm im” hoặc xoay sang phân khúc khác, trong khi người mua nhà đối diện tình trạng giá leo thang vì cung không đáp ứng cầu.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản nhiều lần kiến nghị cần tháo gỡ thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, vốn được xem là khâu “thắt cổ chai”. Chính sự bế tắc này đã góp phần làm chậm lại tiến độ cải thiện nguồn cung, khiến thị trường bị đẩy vào tình thế lệch pha cung – cầu nghiêm trọng.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản nhiều lần kiến nghị cần tháo gỡ thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, vốn được xem là khâu “thắt cổ chai”. Chính sự bế tắc này đã góp phần làm chậm lại tiến độ cải thiện nguồn cung, khiến thị trường bị đẩy vào tình thế lệch pha cung – cầu nghiêm trọng.
Nguyên nhân lớn nhất của sự ách tắc nằm ở cơ chế lựa chọn nhà đầu tư theo các quy định trước đây. Một trong những rào cản nổi bật là yêu cầu nhà đầu tư phải chứng minh kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự. Quy định này khiến nhiều doanh nghiệp dù có năng lực tài chính, có quỹ đất nhưng lại không đủ điều kiện tham gia, bởi họ chưa từng triển khai dự án tương tự trước đó.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc đặt nặng tiêu chí kinh nghiệm vô hình trung tạo “sân chơi” cho một số doanh nghiệp lớn vốn đã có dự án trong tay, còn những doanh nghiệp nhỏ và vừa, hoặc các nhà đầu tư mới thì bị loại ngay từ vòng đầu.
“Nếu cứ giữ ràng buộc kinh nghiệm như trước, thị trường sẽ khó có thêm những dòng vốn mới, khó tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh trong phát triển dự án,” ông Tuấn phân tích.
Không chỉ vậy, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng vướng nhiều bất cập. Việc xác định giá đất, tỷ lệ nộp ngân sách và phương pháp tính điểm cho nhà đầu tư chưa hợp lý đã dẫn đến tình trạng có dự án bị “thổi giá”, sau đó bỏ hoang hoặc kéo dài nhiều năm chưa triển khai. Hệ quả là quỹ đất đã giải phóng vẫn không thể đưa vào phát triển, làm lỡ nhịp nguồn cung ra thị trường.
Nghị định 225 và những tác động bước đầu
Trong bối cảnh đó, sự ra đời của Nghị định 225 được coi là động thái quan trọng nhằm tháo gỡ nút thắt. Nghị định có ba điểm mới nổi bật đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
Thứ nhất, bỏ tiêu chí kinh nghiệm trong lựa chọn nhà đầu tư. Đây được xem là thay đổi mang tính “cởi trói”, giúp mở rộng cánh cửa cho các doanh nghiệp chưa từng tham gia lĩnh vực bất động sản nhưng có năng lực tài chính và mong muốn đầu tư.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, điều này sẽ tạo ra làn gió mới, góp phần tăng tính cạnh tranh và đa dạng hóa chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, thay vì “chặt” về kinh nghiệm, nhà nước cần “chặt” ở tiêu chí năng lực tài chính và khả năng triển khai thực tế, tránh việc nhà đầu tư non trẻ nhảy vào nhưng không đủ sức hoàn thành dự án.
Thứ hai, Nghị định 225 điều chỉnh cách tính tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước. Thay vì áp dụng mức cứng như trước, cơ chế mới tính toán dựa trên nhiều yếu tố thực tiễn hơn, nhằm hạn chế tình trạng nhà đầu tư “đấu giá ảo” – bỏ giá cao nhưng sau đó bỏ cuộc. Đây là động thái nhằm làm cho cuộc chơi công bằng hơn, giúp các dự án được triển khai thực chất thay vì chỉ dừng ở “giấy phép”.
Thứ ba, nghị định bổ sung cơ chế lựa chọn đặc biệt, cho phép chỉ định nhà đầu tư trong một số lĩnh vực đặc thù, dự án cấp bách hoặc có tính chất chiến lược. Dù còn gây tranh luận, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng quy định này cần thiết để tránh những ách tắc ở các dự án hạ tầng trọng điểm.
Theo ông Phạm Thy Hùng, Phó cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu (Bộ Tài chính), Nghị định 225 mới chỉ đặt ra khung khổ, muốn đi vào cuộc sống cần có thông tư hướng dẫn chi tiết. “Nếu không có văn bản hướng dẫn kịp thời, các địa phương có thể lúng túng trong áp dụng, dẫn đến tình trạng trì hoãn hoặc cách hiểu khác nhau, vô tình làm chậm thêm tiến độ dự án,” ông Hùng nhận định.
Nghị định 225 được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung dự án bất động sản, song để chính sách đi vào thực tiễn hiệu quả cần có những giải pháp đồng bộ.
Trước hết, việc ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết được coi là điều kiện cần để các địa phương có cơ sở triển khai thống nhất. Theo ông Phạm Thy Hùng, sự minh bạch và rõ ràng trong quy trình lựa chọn nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định để nghị định phát huy tác dụng.
Cùng với đó, bên cạnh việc loại bỏ tiêu chí kinh nghiệm, nhiều chuyên gia cho rằng cần xây dựng cơ chế kiểm soát năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án. Cách tiếp cận này nhằm đảm bảo chỉ những doanh nghiệp đủ tiềm lực, có cam kết thực sự với dự án mới được lựa chọn, hạn chế tình trạng nhà đầu tư trúng thầu nhưng không triển khai, gây lãng phí nguồn lực.
Ngoài ra, các thủ tục liên quan đến thẩm định, phê duyệt quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng cần được cải cách song song. Nếu chỉ tháo gỡ ở khâu lựa chọn nhà đầu tư mà các bước khác vẫn kéo dài, nguồn cung dự án khó có thể cải thiện như kỳ vọng.
Đáng chú ý, nhiều ý kiến cũng nhấn mạnh yêu cầu giám sát chặt chẽ để tránh nguy cơ lợi dụng kẽ hở chính sách. Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định, việc mở rộng cơ hội cho nhiều nhà đầu tư mới là cần thiết, nhưng đi kèm phải là cơ chế giám sát minh bạch để kiểm soát rủi ro, từ đó bảo đảm thị trường phát triển bền vững.