Khoản bổ sung tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 103/2024 được nhìn nhận là chưa hợp lý, thiếu công bằng, tạo ra gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản. Giới chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý cần nhanh chóng sửa đổi quy định này.
Khi doanh nghiệp phải nộp tiền cho lỗi không thuộc về mình
Là vấn đề “đau đầu” bậc nhất của các chủ đầu tư dự án bất động sản, tiền sử dụng đất không chỉ là “ẩn số” mà còn là “gánh nặng”, nhất là khi Nghị định 103/2024 ra đời.
Theo quy định của Nghị định này, các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, quy định trên “hết sức vô lý”.
“Đây là khoản thu bổ sung, mà thực chất là thu tiền lãi đối với số tiền chưa đóng trong khoảng thời gian nhà nước chưa tính xong nghĩa vụ tài chính. Giả sử nhà nước đã tính xong tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có lỗi là không chịu đóng tiền hoặc trong quá trình chậm đóng tiền này, doanh nghiệp có được hưởng lợi gì đó thì buộc phải thu bổ sung. Tuy nhiên theo luật mới, khi chưa đóng xong tiền đất, doanh nghiệp không đủ điều kiện để mở bán dự án cho khách hàng, doanh nghiệp không huy động được tài chính nên không được lợi gì cả”, ông Hiệp phân tích.
Mặt khác, theo ông Hiệp, doanh nghiệp không có lỗi trong việc chậm đóng tiền sử dụng đất, bởi doanh nghiệp hoàn toàn đứng ngoài quá trình định giá đất.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng việc chậm đóng tiền sử dụng đất là do vướng mắc về chính sách. Bản thân doanh nghiệp cũng vì vậy mà trở nên bị động về kinh doanh, khó khăn về tài chính.
“Trong câu chuyện này, lỗi thuộc về nhà nước khi không tính được tiền đất, lại bắt doanh nghiệp phải nộp khoản bổ sung là vô lý. Doanh nghiệp không cố ý chậm, thậm chí muốn nộp càng nhanh càng tốt”, ông Quang nói với VietnamFinance.
Cần sửa đổi quy định để doanh nghiệp trở lại thị trường
Theo ông Trần Khánh Quang, phần nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, dù thị trường đã có sự phục hồi. “Doanh nghiệp bị động lắm, chịu nhiều chi phí, nhất là tiền sử dụng đất. Việc chậm đóng tiền sử dụng đất khiến chi phí cơ hội tăng cao, dao động 5% – 20%, do đó mất mát của doanh nghiệp là rất lớn. Doanh nghiệp đã mất nhiều thứ rồi, nhà nước không nên bắt doanh nghiệp phải nộp khoản bổ sung như trên nữa”.
Ông Quang nhấn mạnh nếu nhà nước vẫn giữ quy định của Nghị định 103/2024, doanh nghiệp sẽ càng bị đẩy vào thế khó. Hệ lụy dây chuyền là các dự án chậm được triển khai, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản neo ở mức cao, vượt khỏi tầm với của người mua.
“Nhà nước nên bỏ hẳn quy định này, vì tiền sử dụng đất theo quy định mới đã khá cao, áp lực với doanh nghiệp đã lớn lắm rồi. Ta muốn doanh nghiệp tư nhân phát triển mạnh thì phải mạnh dạn bỏ bỏ hẳn đi, để doanh nghiệp được trở lại thị trường bình thường, để thị trường phát vững mạnh”, ông nói.
Bàn sâu về việc sửa đổi quy định của Nghị định 103/2024, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam) cho hay Chính phủ có thể áp dụng Nghị quyết 206 của Quốc hội (về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật) để sửa nhanh quy định của Nghị định 103/2024.
“Về cơ bản, quy định khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất của Nghị định 103/2024 là không hợp lý. Trách nhiệm xác định giá đất là của cơ quan nhà nước. Trong quá trình xác định giá đất đó, doanh nghiệp, người dân không được can thiệp. Để xảy ra chuyện xác định giá đất chậm, đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Việc yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền phạt cho việc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính – trong khi bản thân họ không muốn chậm – là thiếu thuyết phục”, luật sư Tuấn nhấn mạnh với VietnamFinance.
Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền chỉnh sửa quy định tại điều 50 và 51 mà không cần phải chờ sửa điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bởi Luật Đất đai chỉ giao Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mà không quy định rõ việc người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực trước thời điểm 1/8/2024 cũng không quy định trách nhiệm của người sử dụng đất về việc phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất.
Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM kiến nghị không xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ 1/8/2024 trở về trước; mà chỉ xác định khoản tiền bổ sụng cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2014 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.