Bà Nguyễn Thi Dung – Phó Chủ tịch Liên chi hội BĐS Công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho rằng. tiềm năng đầu tư phát triển hạ tầng KCN tại Việt Nam là rất lớn nhưng vẫn còn gặp nhiều thách thức, đặc biệt là vướng mắc về giải phóng mặt bằng.
Phát biểu tại Diễn đàn “Thúc đẩy phát triển khu công nghiệp: Giải pháp toàn diện và đầu tư bền vững”, bà Nguyễn Thi Dung, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với tham vọng trở thành nước có thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và nước phát triển vào năm 2050. Trong bối cảnh này, đầu tư phát triển hạ tầng KCN không chỉ là nhu cầu cấp thiết mà còn là cơ hội đầu tư tiềm năng lớn”.
Phát triển khu công nghiệp: Nhiều điểm nghẽn
Theo bà Dung, trong bối cảnh đầu tư thế giới suy giảm, Việt Nam lại “ngược dòng” trong thu hút vốn FDI. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 4 tháng đầu năm 2025 ước đạt 6,74 tỷ USD, tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 4 tháng trong 5 năm qua, điều này tạo ra nhu cầu lớn về đất công nghiệp và hạ tầng khu công nghiệp.
Mặc dù tiềm năng phát triển rất lớn nhưng việc đầu tư phát triển hạ tầng KCN vẫn gặp nhiều thách thức. Thách thức đầu tiên là về thủ tục hành chính khi có quy trình phê duyệt phức tạp; thứ hai là quy hoạch hạ tầng thiếu đồng bộ và thiếu tầm nhìn dài hạn; thứ ba là thiếu đồng bộ giữa trong và ngoài hàng rào; thứ tư là khó khăn trong việc đền bù và tái định cư, đặc biệt là vướng mắc về giải phóng mặt bằng.
“Hiện vẫn còn nhiều điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng đến việc nghiệm thu, quyết toán, dẫn đến thực tế là có những đoạn đường thi công xong nhiều năm không ai sử dụng vì không kết nối được. Các “điểm nghẽn” này khiến doanh nghiệp bị ứ đọng nguồn vốn, không phát huy được hiệu quả đầu tư”, bà Dung cho hay.
Ba xu hướng phát triển KCN trong tương lai
Cũng theo bà Dung, bên cạnh mô hình KCN xanh truyền thống, các xu hướng KCN mới đang nổi lên gồm KCN: tích hợp logistics, KCN dịch vụ đô thị và KCN thông minh.
“Những mô hình này đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của các nhà đầu tư nước ngoài và tạo ra giá trị gia tăng cao hơn cho các nhà phát triển dự án”, bà Dung nói.
Nói về xu hướng này, ông Bạch Ngọc Tùng, Phó TGĐ CTCP Tập đoàn SGroup Việt Nam, kiêm Giám đốc CTCP công nghệ Xây dựng ACUD Việt Nam, cho biết trong bối cảnh cách mạng công nghiệp lần thứ tư và yêu cầu cấp thiết đặt ra cho phát triển bền vững, các KCN truyền thống đang trải qua một quá trình chuyển đổi, nhằm hình thành nên KCN thế hệ mới.
Theo ông Tùng, có 3 xu hướng chủ đạo đang định hình. Thứ nhất, chuyển đổi số, ứng dụng các công nghệ như IoT, AI, Big Data để tối ưu hóa vận hành, quản lý tài nguyên và nâng cao hiệu quả.
Thứ hai, phát triển bền vững và xanh hóa, tập trung vào hiệu quả sử dụng tài nguyên, giảm thiểu tác động môi trường với mô hình khu công nghiệp sinh thái là điển hình.
Thứ ba, tích hợp đa chức năng, phát triển các mô hình KCN liên kết chặt chẽ với đô thị và dịch vụ (KCN – đô thị – dịch vụ), thay vì chỉ là các khu vực sản xuất tập trung biệt lập”, ông Tùng phân tích.
Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Vietnam, cũng cho rằng thay vì mô hình truyền thống, các KCN thế hệ mới đang tích hợp 3 lớp dịch vụ, gồm: hạ tầng thông minh (internet vạn vật – IoT, 5G); hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ và tiện ích đa chức năng như: trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), khu nhà ở công nhân.