Phân khúc bất động sản nào sẽ dẫn dắt dòng tiền?

Bất động sản Hà Nội, TP. HCM không thể tăng giá mãi

Từ ngày 1/8/2024, cả ba đạo luật: Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần bất động sản BHS (BHS Group) đánh giá đây là động thái rất tích cực và quyết liệt của Quốc hội và Chính phủ trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý, mở ra một chu kỳ mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, vị doanh nhân trăn trở mọi thứ sẽ bắt đầu từ đâu, khi dòng tiền lớn vẫn đang cố thủ trong các ngân hàng.

Ông cho hay, gần đây, thị trường đã chứng kiến sự gia tăng phi mã về thanh khoản và giá của phân khúc đất nền và đặc biệt là chung cư ở Hà Nội. Giá chung cư ở khu vực đại lộ Thăng Long tại một vài dự án đã lên tới 70-80 triệu đồng/m2. Đất liền kề, biệt thự khu vực này cũng lên tới gần 200 triệu đồng/m2. Điều này đã diễn ra ở TP. HCM cách đây 3 năm trước, mặc dù giá cao nhưng thanh khoản vẫn rất tốt.

Theo ông Tuyển, hiện nay thị trường bất động sản tại hai thành phố này đang thể hiện rõ sự thiếu hụt nguồn cung. Các nhà đầu tư thì không có nhiều sự lựa chọn. Song, ông cho rằng bất động sản tại Hà Nội hay TP. HCM không thể kéo dài mãi sự tăng giá và thanh khoản. Điều đó thật thiếu công bằng cho người mua và những thị trường khác.

Do đó, ông cho rằng việc dòng tiền dịch chuyển sang thị trường khác chỉ là điều sớm hay muộn. Một nghiên cứu của BHS Group cho thấy, hiện phần lớn người mua bất động sản đều có nhu cầu ở thực hoặc là lớp nhà đầu tư mới. Họ có tiền thật, không dùng đòn bẩy tài chính và có những yêu cầu khắt khe hơn. Bất động sản là kênh đầu tư giá trị cao, vì vậy mỗi quyết định đều mang tính sống còn với những thành phần tham gia.

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt dòng tiền?

Ông Tuyển nhìn nhận những nhà đầu tư hiện tại cần một bất động sản hội tụ ba yếu tố. Thứ nhất là tính an toàn, đó phải là các sản phẩm đã có sổ đỏ, các sản phẩm đấu giá, đã ký hợp đồng mua bán, hoặc dự án của những chủ đầu tư uy tín. Nguyên nhân là bởi nhu cầu lớn nhất và tiên quyết của họ hiện nay là “giữ tiền” trong bối cảnh phần nhiều các kênh đầu tư khác đều rủi ro hoặc kém hiệu quả.

Thứ hai là các sản phẩm phải sở hữu tiềm năng tăng giá rõ ràng, đó là các sản phẩm có giá tốt, nằm tại những vị trí/địa phương có tương lai phát triển (nơi có tăng trưởng kinh tế tốt, có quy hoạch tương lai về hạ tầng, đường xá). Đây là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư gửi gắm dòng tiền của mình một cách hiệu quả, bền vững.

Thứ ba, bất động sản phải có quy hoạch tốt và tính thẩm mỹ cao. Xã hội hiện đại kéo theo những nhu cầu cao trong cuộc sống. Bất động sản không còn chỉ là một lô đất hay cái nhà để “chui ra chui vào” mà dần hướng tới là cả một cuộc sống có tiện ích đầy đủ, đảm bảo an ninh, cùng hệ sinh thái cộng đồng tri thức cao.

“Điều phải nhìn thấy là dù luật được ban hành sớm thì các trình tự thủ tục không thể bỏ qua bước nào. Những dự án mới phôi thai hoặc mang ra đấu thầu sẽ cần nhiều thời gian để thực hiện (công tác quy hoạch, đấu thầu giao chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất, làm hạ tầng….). Thời gian phải tính bằng vài năm”, ông nói.

Vậy sản phẩm nào dành cho nhà đầu tư trong hiện tại và tương lai gần? Theo ông Tuyển, đó là các sản phẩm, dự án đã đủ điều kiện bán hàng và các sản phẩm đấu giá. Những sản phẩm này sẽ hội tụ đầy đủ 3 hoặc tối thiểu là 2/3 yếu tố nêu trên. Trong đó yếu tố số 1 là tiên quyết, bắt buộc phải có. Hai yếu tố còn lại có thể có 1 hoặc cả 2 càng tốt.

“Tôi gọi đó là dòng sản phẩm ‘Right Property’ – nghĩ đến mua bất động sản là phải lựa chọn đúng. Còn mua ở đâu thì có lẽ chúng ta cũng không cần phải chờ đợi. Vì chắc chắn sắp tới, các huyện, tỉnh, thành phố sẽ tăng cường đấu giá đất để thực hiện thu ngân sách. Một nguồn thu lớn mà hơn 2 năm qua rất khó thực hiện. Ngoài ra, những chủ đầu tư đã có sẵn hàng sẽ tăng cường truyền thông để ra hàng khi nhận thấy thị trường đã bắt đầu tốt lên”, ông phân tích.

Chủ tịch BHS Group nói ông không kỳ vọng vào những con sóng lớn như những năm trước. Nhưng ông cho rằng “Right Property” sẽ thu hút một lượng tiền lớn của các nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển và tạo một nền tảng vững chắc cho những năm tăng trưởng tiếp theo.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, lại cho rằng bất động sản nông nghiệp không phải là phân khúc bất động sản mới nhưng sẽ trở thành xu thế đầu tư phổ biến của chu kỳ bất động sản này do việc mở rộng đối tượng chuyển nhượng, mở rộng hạn mức.

Ngoài ra, ông dự báo phân khúc đất nền tỉnh sẽ tăng bật trở lại từ quý IV/2024 và đỉnh giá rơi vào năm 2028. Đất nền tỉnh hiện nay vẫn đang gặp khó trong thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ. Tuy nhiên đất nền thủ phủ tại các khu công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sắp tới sẽ tăng dần tính thanh khoản, tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đô, ven đô, tiết kiệm, kiều hối đổ sang.

Ông đồng thời dự đoán sản phẩm nghỉ dưỡng sẽ được hồi phục từ năm 2026 do kinh tế – du lịch phục hồi, song nguồn cung mới phân khúc bị hạn chế hơn khi Luật Đất đai có hiệu lực. Hiện tại, phân khúc này gần như không có giao dịch trừ một số sản phẩm bất động sản SaPa do nguồn cung ít, lượng khách đông quanh năm. Còn các sản phẩm nghỉ dưỡng biển vẫn gặp khó do nguồn cung lớn, du lịch chưa được phục hồi như giai đoạn trước năm 2020.

Đối với đất nền ven đô ở Hà Nội và TP. HCM, ông Quê đánh giá nửa đầu năm 2024 tăng mạnh, nhưng hiện nay đang có dấu hiệu tăng chậm lại về giá và thanh khoản. Quan sát cho thấy Chính phủ đã có động thái hạ nhiệt phân khúc này thông qua định hướng truyền thông, việc phân lô chỉ dựa trên quỹ đất hiện có và quỹ đất này rất hạn chế.

Với chung cư, Chủ tịch G6 Group nhìn lại từ giữa năm 2022 dòng tiền bắt đầu đổ dồn vào phân khúc này tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, điều này khiến giá chung cư 2 nơi này bật tăng từ 30% đến 70%. Việc tăng này một phần do khan hiếm nguồn cung và một phần do đây là phân khúc đầu tư an toàn về pháp lý và có dòng tiền. Tuy nhiên, từ tháng 4 năm 2024 lượng tìm kiếm chung cư giảm nhiệt, giá chung cư đi ngang. “Dự kiến giá chung cư sẽ giảm 10-30% vào năm 2027 – 2028 do nguồn cung lúc đó rất lớn”, vị doanh nhân này nhận định.