Sau thời gian khá dài lấy ý kiến nhân dân với nhiều “phiên bản” sửa đổi, Dự thảo mới nhất công bố ngày 28/9/2023 đã cho thấy nhiều điểm tiến bộ trong phương pháp tiếp cận đất đai, có thể giúp giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng đang gây khó cho thị trường địa ốc, từ đó hình thành nên một thị trường lành mạnh, phát triển bền vững hơn.
Theo PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, dự án sửa đổi Luật lần này là một sự đột phá, nếu sớm được thông qua là thành công lớn, trong đó câu chuyện giá đất mang tính thị trường sẽ làm thay đổi cơ bản nhận thức của người dân về đất đai, cũng như việc thu hồi đất của Nhà nước và tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế.
Cùng với đó, thông qua dự thảo cho thấy, Nhà nước đang tiến hành siết lại năng lực của các chủ đầu tư, đây là điều rất quan trọng đảm bảo cho tính bền vững của thị trường bất động sản, giúp tránh được các trường hợp không đủ năng lực tài chính, kỹ thuật, uy tín mà vẫn tham gia chỉ để xếp hàng “lấy suất”, sau đó bán lại dự án hưởng chênh lệch.
“Theo hướng này, chúng ta sẽ dần tránh được các trường hợp lợi ích nhóm, doanh nghiệp thân hữu, ‘cánh hẩu’…”, bà Nhung nhấn mạnh.
Còn theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Sohovietnam, bất động sản là một trong những trụ cột của nền kinh tế, có ảnh hưởng sâu rộng tới nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác cũng như mọi tầng lớp người dân. Do đó, các động thái hoàn thiện pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt với việc sớm thông qua Luật Đất đai sửa đổi là rất tích cực.
“Quyết tâm gỡ khó từ Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã phát huy tác dụng và mang đến nhiều sự chuyển biến cho thị trường địa ốc”, ông Cần nhận xét.
Mặc dù vậy, để có một phiên bản “tối ưu” cho sắc luật quan trọng hàng đầu này, theo các chuyên gia, hiện dự thảo còn một số điểm cần được bổ sung để đảm bảo tính thống nhất và khả thi khi vận dụng vào thực tế.
Trong đó, cần bổ sung dự án khu đô thị mới có quy mô trên 300ha vào khoản 21 của Điều 79 quy định về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, bởi hiện dự thảo Luật Đất đai không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị mới, trong khi đó việc phát triển và xây dựng các khu đô thị có quy mô lớn (từ 300 ha thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ trở lên) là hiện hữu và được quy định tại Luật Đầu tư; đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển nhà ở.
Cùng với đó, các thành viên thị trường cũng đề nghị bổ sung dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng vào các trường hợp thu hồi đất đối với khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng bên cạnh kinh doanh thương mại, dịch vụ ở khoản 27, Điều 79. Bởi có thể thấy một thực tế là khung pháp lý về phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay tại Luật Du lịch, Luật Đất đai đều trống, chưa khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch, trong khi đây được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
Nhiều quan điểm cho rằng, cần bổ sung khu giải trí, khu du lịch và khu đô thị và các khu chức năng khác vào trường hợp thu hồi đất đối với dự án khu chức năng trong khu kinh tế tại khoản 22, Điều 79, bởi theo pháp luật hiện hành (Nghị định số 35 về khu kinh tế và khu công nghiệp, các quyết định của Thủ tướng Chính phủ thành lập khu kinh tế) và thực tiễn về khu kinh tế đã được hình thành và phát triển trong nhiều năm, các khu kinh tế với những cơ chế, chính sách đặc thù đã và đang góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế – xã hội tại địa phương và cả nước. Do vậy, việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế là cần thiết.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư)