Chính sách tiền tệ nới lỏng hơn đã khuyến khích dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư, thay vì gửi tiết kiệm. Cụ thể, thị trường chứng khoán đã có dấu hiệu khởi sắc hơn, ghi nhận số lượng tài khoản mở mới tăng kỷ lục và thanh khoản đã tăng trở lại.
Rõ ràng, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đã giúp các doanh nghiệp bất động sản tránh được “một bàn thua trông thấy”, từ đó tạo đà hồi phục cho thị trường. Tuy nhiên, nếu các chính sách không ngấm đủ sâu, đà hồi phục của thị trường địa ốc vẫn đứng trước nguy cơ đứt gãy, bởi nền tảng “sức khỏe” của đa phần doanh nghiệp hiện vẫn rất yếu sau thời gian dài “hứng bão”.
Nhìn sang thị trường bất động sản Trung Quốc, trong nửa đầu năm 2023 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhờ các chính sách kích cầu. Thế nhưng, sau đó, thay vì tăng cường hỗ trợ để giúp thị trường thực sự vực dậy thì các biện pháp giải cứu lại cho thấy sự giới hạn, khiến đà hồi phục bị chững lại.
Quay trở lại Việt Nam, một trong những nỗi lo lớn nhất hiện nay với các chủ đầu tư vẫn là pháp lý dự án. Số liệu công bố của Bộ Xây dựng cho biết, sau Nghị quyết 33/2023/NQ-CP, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc nằm ngoài tầm giải quyết do hành lang pháp lý vẫn còn sự chồng chéo và điều này chỉ được giải quyết khi dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng nhiều sắc luật có liên quan khác được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tới.
“Tất cả các chính sách từ đầu năm chỉ mang tính tình huống và chủ yếu hỗ trợ trước mắt cho thị trường trong cơn khốn khó. Để việc chuyển hóa chính sách đạt hiệu quả trên thực tế vẫn cần rất nhiều thời gian. Trong 8 tháng qua, ở TP.HCM có 40 dự án bất động sản được khơi thông pháp lý, nhưng vẫn còn 200 dự án tồn đọng và không thể giải quyết được trong năm nay”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhìn nhận.
Chưa kể, ngoài yếu tố pháp lý, bản chất khó khăn của thị trường còn nằm ở cơ cấu sản phẩm và tâm lý người mua. Thị trường bất động sản đi vào suy thoái là hệ quả của cả một quá trình phát triển thiếu bền vững với đòn bẩy tài chính lớn, sản phẩm không phù hợp… Đây là những sai lầm thuộc về bản chất của thị trường thì phải để chính thị trường tự sửa sai.
Trong suốt nhiều năm, các chuyên gia đều khẳng định nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đóng vai trò chủ đạo trong các giải pháp hồi phục thị trường. Thế nhưng, giai đoạn thị trường địa ốc tăng trưởng quá nóng 5-7 năm qua, có những năm nhà ở bình dân sụt giảm trầm trọng đến mức không có sản phẩm mới nào, trong khi nhà ở cao cấp và hạng sang “phủ sóng” nguồn cung mới.
Tới nay, ngoại trừ một số nhà phát triển dự án có tiềm lực tài chính mạnh, còn đa phần chủ đầu tư “ăn theo” mảng nhà ở cao cấp và hạng sang đều rơi vào khủng hoảng, mà như đánh giá của chuyên gia tài chính độc lập Nguyễn Hà, dòng tiền đầu cơ bất động sản của quá khứ đang bị mắc kẹt ở hiện tại, không có thanh khoản, tạo nợ xấu, trở thành nỗi khổ “khó nói” của ngành ngân hàng.
Thời gian qua, các ngân hàng đã có những chính sách cởi mở trong việc cho vay đảo nợ. Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, đây được xem là những “vùng xám” và nếu không khoanh vùng thì các chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ chỉ xoay xung quanh nhóm đảo nợ này, mà không chảy vào các khu vực khác của thị trường để tạo ra lợi nhuận tốt và nhu cầu thực như bất động sản khu công nghiệp, bất động sản trung cấp và nhà ở xã hội.
Tổng Hợp
(ĐTCK)