Chung cư mini là cụm từ được tìm kiếm và nhắc đến rất nhiều trong thời gian qua, song có một thực tế là đến nay, khái niệm chung cư mini vẫn chưa được công nhận. Chính lỗ hổng pháp lý đã tạo ra nhiều vấn nạn.
Lần đầu tiên, cụm từ “chung cư mini” được đề cập là tại Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội. Theo đó, nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng).
Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở.
Căn hộ của nhà chung cư mini sẽ được pháp luật công nhận nếu được xây dựng theo giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi đó, chủ căn hộ được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 lại không có quy định cụ thể đối với khái niệm chung cư mini, mà chỉ điều chỉnh chung cho khái niệm nhà ở, công trình xây dựng.
Cụ thể, tại khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014 quy định, hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
“Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”, Điều 46, Luật Nhà ở 2014 nêu.
Như vậy, có thể thấy, không có định nghĩa thế nào là “chung cư mini” trong luật.
Thực tế cũng có những tòa chung cư mini được cấp sổ hồng riêng lẻ cho từng căn hộ nếu đáp ứng được điều kiện trên. Nhưng số lượng “dự án” được đầu tư bài bản, đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật như trên rất ít. Còn đa số chủ nhà sẽ lách luật, xin cấp phép các “dự án” dưới hình thức là xây dựng nhà ở riêng lẻ. Có trường hợp còn cơi nới trái phép so với phê duyệt, vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, không gian sinh hoạt… không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho mỗi người dân cư trú tại đó. Mặc dù vậy, chung cư mini vẫn được nhiều người ưa chuộng vì hợp túi tiền.
Khách hàng mua căn hộ chung cư mini kiểu này dĩ nhiên không được cấp sổ hồng, mà chỉ có hợp đồng mua bán công chứng, hoặc ra thừa phát lại để chứng nhận.
Tổng Hợp
(ĐTCK)