Ông lớn địa ốc tại Trung Quốc “ngã ngựa”, Việt Nam ứng phó thế nào?
“Quả bom nợ” là hình ảnh quen thuộc mà các phương tiện truyền thông gắn với Evergrande, doanh nghiệp bất động sản từng lớn thứ hai tại Trung Quốc. Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng lại ở một cái tên. Nền kinh tế của xứ tỷ dân còn đang phải đối diện với hàng loạt “trái TNT” khác.
Vậy điều gì đã khiến thị trường địa ốc Trung Quốc trở thành một bãi chiến trường với đầy rẫy bom mìn chỉ chờ chực phát nổ?
Để trả lời được câu hỏi này, mốc thời gian cần được lùi lại về năm 2020. Đây là thời điểm chính sách mang tên “ba lằn ranh đỏ” được chính quyền Trung Quốc ban hành. Động thái này được đưa ra nhằm giảm rủi ro hệ thống bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các công ty bất động sản.
Trong đó, đáng chú ý là quy định tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, không bao gồm các khoản thu trước, phải thấp hơn 70%. Ngoài ra, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu phải nhỏ hơn 100%.
Có thể thấy đây là một nước đi đúng đắn nhằm thanh lọc thị trường. Tuy nhiên, đáng chú ý, tỷ lệ tổng nợ so với tổng tài sản của toàn ngành đã lên tới 80,7% vào năm 2020.
Trước đó, các công ty bất động sản Trung Quốc luôn vận hành bởi một công thức. Đầu tiên, các chủ đầu tư vay tiền để mua đất. Sau đó, họ thu tiền từ những khách hàng thanh toán sớm. Từ đây, họ tiếp tục vay thêm tiền để đầu tư vào các dự án mới.
Vì vậy, chính sách “ba lằn ranh đỏ” đã chặn đứng công thức trên. Rất nhiều doanh nghiệp đã không thể đáp ứng được quy định. Kết cục là họ không thể tiếp tục vay vốn ngân hàng để đảo nợ.
Nhiều dự án đã không thể tiếp tục triển khai xây dựng do thiếu vốn. Dòng người biểu tình, phản đối, tẩy chay chủ đầu tư cứ thế diễn ra. Nhiều khách hàng dừng việc thanh toán sớm nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Trong tình cảnh đó, các chủ đầu tư vốn đã “khát” tiền mặt, nay lại càng trở nên túng thiếu hơn.
Đây cũng là lúc những “quả bom” được kích nổ. Từng là doanh nghiệp bất động sản lớn thứ 2 của Trung Quốc, tuy nhiên, hiện Evergrande chỉ còn được nhớ đến là doanh nghiệp bất động sản có khối nợ lớn nhất thế giới, lên đến 340 tỷ USD, tương đương 2% GDP của Trung Quốc. Mới đây, tập đoàn này cũng đã chủ động nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.
Không dừng lại ở đó, Country Garden, doanh nghiệp địa ốc lớn nhất Trung Quốc, cũng đang tiến thêm một bước nữa tới vực thẳm với khoản nợ lên tới 200 tỷ USD. Áp lực lớn từ lượng trái phiếu đáo hạn khổng lồ cùng với doanh thu bán nhà liên tục sụt giảm qua từng tháng đang khiến tình hình của doanh nghiệp trở nên kiệt quệ.
Bên cạnh 2 quả bom hạng nặng trên, nhiều doanh nghiệp địa ốc đình đám khác tại Trung Quốc đã chính thức rơi xuống vực thẳm, bao gồm Kasia, Fantasia và Shimao Group.
Hoàn cảnh bi thảm của thị trường bất động sản Trung Quốc hiện tại là một hồi chuông cảnh tỉnh cho cả ngành địa ốc tại Việt Nam. Qua các báo cáo kinh doanh quý II, nhiều đơn vị đang “ôm” những khoản nợ lớn gấp đôi vốn chủ sở hữu.
Theo chia sẻ từ những người trong ngành, những doanh nghiệp lớn nhất đều đứng trên các khoản nợ khổng lồ. Bằng nhiều cách khác nhau, các đơn vị này luôn cố gắng xoay xở để tạo ra dòng tiền mới.
Trong bối cảnh hiện tại, thị trường thanh khoản kém, lượng giao dịch giảm sút, các doanh nghiệp phải cầm cự bằng cách vay tiền ngân hàng để duy trì. Nếu cách vay vốn này bất thành, họ sẽ tìm cách để huy động trái phiếu. Việc đảo nợ để sống dường như là điểm chung dễ thấy nhất giữa các doanh nghiệp địa ốc tại hai nước.
Về phía chính sách, Việt Nam không có quy định siết chặt như “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc. Một số chính sách bị đánh giá là có hơi hướng làm khó doanh nghiệp đã được Nhà nước nhanh chóng ghi nhận và chỉnh sửa.
Một ví dụ thực tế nhất là Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Thông tư trên đã dựng thêm “rào chắn” tiếp cận tín dụng so với trước đây vì đã tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay.
Ghi nhận các phản ánh của của doanh nghiệp và chuyên gia, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có công văn hỏa tốc, giao Phó thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì họp ngay với thống đốc Ngân hàng Nhà nước để nghiên cứu sửa Thông tư 06.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư)