Nhiều quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo) đang được thiết kế theo quan điểm bảo vệ khách hàng, nhưng có một số điểm hơi thái quá.
Nhận xét trên được Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn nêu khi được mời phát biểu tại phiên họp chiều 24/8 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho ý kiến về một số vấn đề lớn của dự án Luật.
Dẫn quy định tại một số điều khoản của Dự thảo, ông Tuấn cho rằng, đang có quá nhiều yêu cầu mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng.
Chẳng hạn, khoản c Điều 9 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu…
Khoản d Điều 9 quy định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Đồng ý cần có quy định nhằm bảo đảm năng lực tài chính của tổ chức kinh doanh bất động sản, song ông Tuấn nhận xét, ngoài yêu cầu trên còn có rất nhiều các quy định khác về vốn, về bảo lãnh, ký quỹ… rải rác ở các điều khoản khác.
Yêu cầu nhiều điều kiện thì xu hướng “lách” sẽ càng rõ, quy định điều kiện quá lớn thì chi phí cao và suy cho cùng sẽ đẩy vào giá bất động sản, vì thế, nên cân nhắc những quy định này, nếu bảo vệ thái quá về phía khách hàng thì cũng có thể ảnh hưởng phần nào đấy đến thị trường, ông Tuấn góp ý.
Cũng liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, nếu quy định như khoản 4 Điều 24 thì “doanh nghiệp chết”.
Cụ thể, khoản này quy định: “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
“Đồng ý là anh phải là thông báo cho nhà chức trách trước khi mở bán và khi được sự đồng ý thì mới bán. Nhưng trong này buông một câu như vậy thì báo cáo với các đồng chí doanh nghiệp chết”, Chủ tịch Quốc hội nhận xét.
Ông Huệ cho rằng, phải quy định thời hạn bao nhiêu thì phải trả lời cho chủ đầu tư, chứ “thả ra như thế thì ngâm hồ sơ ở đó thành giấy phép con”.
Dự thảo không được hình thành giấy phép mới, có điều khoản nào ngăn ngừa chuyện này chưa, Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề.
Vấn đề khác, theo ông Vương Đình Huệ cũng cần phải được quan tâm ở lần sửa đổi này là quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản. Bởi vì thực tế có những trường hợp ngay từ khi đi xin dự án thì đã làm luôn một hợp đồng với một anh khác là tôi sẽ chuyển lại toàn bộ dự án này cho anh sau khi đã xin được.
Việc này sau đó không không thực hiện đúng và anh nhận chuyển nhượng kia phát đơn kiện ra tòa, sau khi tòa xử thì có những hợp đồng chuyển về Chủ tịch Quốc hội.
“Tôi phải xin ý kiến của Ủy ban Tư pháp và bấy giờ mới ngộ ra một điều là những loại hợp đồng như vậy là loại hợp đồng vô hiệu ngay từ khi ký vì chưa đủ điều kiện để ký. Cho nên tòa án người ta xử thế là hoàn toàn đúng”, Chủ tịch Quốc hội cho biết và đề nghị Ủy ban Tư pháp tham gia rà soát kỹ các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.
Tổng Hợp
(ĐTCK)