“3 lằn ranh đỏ” và khởi nguồn của bong bóng bất động sản Trung Quốc.
Giá nhà ở Trung Quốc đã tăng gấp 6 lần trong vòng 15 năm qua, khiến cho các thành phố lớn ở nước này đắt đỏ hơn cả London (Anh). Khoản nợ khổng lồ của các công ty bất động sản Trung Quốc chính là yếu tố thúc đẩy giá nhà tăng cao, khi các doanh nghiệp phải tăng thu để có thể chi trả các nghĩa vụ tài chính.
Với việc có tới 8/10 nhà phát triển bất động sản đang có những khoản nợ lớn nhất thế giới đều đến từ Trung Quốc, nước này đã thống nhất ban hành một chiến dịch mạnh tay mang tên là “3 lằn ranh đỏ”.
Chính sách đó được đưa ra nhằm giới hạn tỷ lệ nợ mà các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc phải tuân thủ trước khi có thể tiếp cận thêm các nguồn tài chính mới. Cách tiếp cận của Trung Quốc đã và đang thay đổi một lĩnh vực kinh tế quan trọng, vốn chiếm tới gần 30% GDP của nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.
Nỗi sợ “bong bóng” bất động sản cùng hệ quả khôn lường của nó khi phát nổ cũng khiến các nhà lập pháp Trung Quốc có những quan điểm cứng rắn hơn.
Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cùng Bộ Nhà ở quốc gia đã soạn thảo những điều luật tài chính nhắm vào các công ty phát triển bất động sản.
Các công ty này muốn tiếp cận với các nợ vay mới phải đáp ứng được 3 tiêu chí: tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, không bao gồm các khoản thu trước, phải thấp hơn 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%, tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn ít nhất là 1.
Tùy mức độ không đáp ứng được của các doanh nghiệp với 1-2 hay cả 3 lằn ranh đỏ, các cơ quan quản lý sẽ đưa ra các hạn chế về khả năng vay tiền từ ngân hàng.
Đặc biệt, với các công ty vi phạm cả “3 lằn ranh đỏ” thì tỷ lệ tăng dư nợ là 0%, nghĩa là tổng số dư nợ không được thay đổi, thậm chí phải giảm dư nợ để tránh vi phạm các lằn ranh. Nếu như doanh nghiệp đáp ứng đủ cả 3 điều kiện trên, họ có thể gia tăng tỷ lệ nợ lên tối đa 15% trong năm kế tiếp.
Evergrande được thành lập năm 1996 tại Quảng Châu (Trung Quốc) và từng là một trong những doanh nghiệp lớn nhất thế giới. Evergrande cũng từng là một trong 3 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc với quỹ đất “khủng”. Không chỉ hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, công ty còn có nhiều khoản đầu tư vào xe điện, giải trí , bóng đá, truyền thông, thực phẩm…
Và cũng giống như phần lớn doanh nghiệp bất động sản, Evergrande phát triển hoạt động chủ yếu dựa trên việc xoay vòng nợ phải trả, tiền đặt cọc của người mua sẽ được dùng để xây dựng dự án.
Các doanh nghiệp sau đó tiếp tục sử dụng những dự án đã được phê duyệt để làm cơ sở huy động thêm vốn vay từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để đấu thầu nhiều lô đất mới. Có đất rồi, họ lại nhận tiền cọc của người mua để xây nhà, nợ sẽ chỉ được trả đồng thời với tiến độ bán nhà.
Trong bối cảnh thị trường phát triển và kinh tế tăng trưởng tốt thì đây được xem là mô hình lý tưởng để doanh nghiệp mở rộng đầu tư. Tuy nhiên, chính mô hình này lại khiến Evergrande ôm quả bom nợ lên đến 300 tỷ USD cùng với doanh thu từ hoạt động kinh doanh giảm mạnh khiến tiền mặt của tập đoàn dần cạn kiệt.
Từ khi chính quyền Trung Quốc đã áp dụng kỷ luật tài chính mới kìm hãm đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản, Evergrande đã rơi vào tình trạng khó khăn về thanh khoản, buộc phải tìm cách huy động tiền mặt từ rất nhiều nguồn, bao gồm việc phát hành công khai lần đầu (IPO) mảng kinh doanh quan trọng nhất của mình tại sàn chứng khoán Thâm Quyến nhưng đã thất bại.
Chính sách này đã khiến nhiều tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc không thể tiếp tục kéo dài các khoản nợ của mình, đồng thời phải nỗ lực điều chỉnh tình hình tài chính để đáp ứng các quy định này. Tập đoàn đã giảm giá các căn hộ chung cư để bán nhanh hơn, thu về tiền mặt cũng như buộc phải tạm dừng các dự án để bảo toàn tiền mặt.
Đến cuối năm 2021, Evergrande đã chính thức bị công ty xếp hạng tín nhiệm lớn của Mỹ – Fitch Rating tuyên bố “vỡ nợ giới hạn”, điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã vỡ nợ nhưng chưa nộp đơn phá sản, xin thanh lý tài sản.
Trước nguy cơ đổ vỡ của Evergrande, Chính phủ Trung Quốc vẫn không phát tín hiệu về việc đảo ngược chính sách “3 lằn ranh đỏ” hay khả năng giải cứu tập đoàn này thông qua các gói cứu trợ. Thậm chí, Trung Quốc còn thể hiện thái độ cứng rắn.
Điều này cũng buộc Evergrande phải tự cứu mình hoặc tự phá sản hoặc buộc. Gần 800 dự án mà Evergrande sở hữu bị đình trệ mặc dù đã tiến hành giảm giá bán nhà từ 25 – 30% để thu hút người mua.
Việc ép buộc giảm quy mô vay nợ hay giảm tỷ lệ đòn bẩy của các công ty bất động sản như Evergrande là một trong nhiều chiến dịch Trung Quốc đang sử dụng để kiểm soát chặt chẽ các công ty cũng như tái thiết đất nước.
Tổng Hợp
(Dân Trí)