Trong báo cáo triển vọng ngành quý III/2023 CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) đã dẫn số liệu của CBRE về thị trường bất động sản thương mại. Tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản nhờ tháo gỡ các “nút thắt” lớn…
Cụ thể, trong quý 2/2023, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận nguồn cung mới đạt 1,250 sản phẩm, giảm 91% theo năm và giảm giảm 58% so với quý trước. Nguồn cung ra thị trường tất cả đều đến từ 3 đợt mở bán tiếp theo của dự án hiện hữu.
Trong khi đó, nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội đạt 1,818 sản phẩm giảm 9% so với quý trước và giảm 61% theo năm. Nguồn cung đến từ 2 dự án mới và 7 đợt mở bán tiếp theo của dự án hiệu hữu.
Nhìn chung, do nửa đầu năm 2023 là giai đoạn cao điểm của công tác rà soát pháp lý dự án cùng với tâm lý người mua nhà tiêu cực, khiến cho nguồn cung mới vẫn rất hạn chế. Giá bán căn hộ bình quân trong quý 2/2023 tại Hà Nội đạt 47.5 triệu đồng/m2, tăng 1,6% so với quý trước và tăng 9% theo năm, vẫn duy trì xu hướng tăng do hầu hết các dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp. Trong khi đó tại TP HCM là 58.2 triệu đồng/m2, tăng 2,4% theo năm, nhưng giảm 4,5% so với quý trước đó. Điều này phản ánh chính sách bán hàng “ưu đãi” để kích cầu của các chủ đầu tư và nguồn cung mới trong quý 2/2023 co lại, tập trung phân khúc trung cấp.
BSC cho rằng, sau giai đoạn rà soát pháp lý toàn diện trong nửa đầu năm 2023, các hành động thực thi chính sách, tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ được đẩy mạnh trong nửa cuối năm, qua đó, nguồn cung mới sẽ bắt đầu được cải thiện từ 2024. Đặc biệt là tại khu vực TP HCM nhờ Nghị quyết 98/2023/QH15 và các lý do vướng mắc”pháp lý của dự án cô đọng chủ yếu là vướng đất xen cài, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và nghĩa vụ tài chính dự án khi bị trì hoãn thời gian dài.
Nhìn rộng ra thị trường bất động sản trên cả nước, ngành vẫn đang trong quá trình tháo gỡ khó khăn, hoàn thiện pháp lý do đó nguồn cung vẫn chưa được “mở khóa”, thể hiện qua số lượng dự án được cấp phép mới chỉ đạt 17 dự án (giảm 56% theo năm và giảm 20% so với quý trước) với 7,187 sản phẩm (giảm 61% theo năm, nhưng tăng 20% so với quý 1/2023). Đáng chú ý, lượng giao dịch bất động sản trong quý 1/2023 giảm 38.8% theo năm và giảm 34.9% so với quý trước, chủ yếu tập trung phân khúc đất nền (giảm 56% theo năm và giảm 55% so với quý đầu năm). Tuy nhiên, với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ lượng giao dịch tăng 192.5% theo năm và tăng 272.7% so với quý trước.
Sụt giảm sâu ở số lượng giao dịch đất nền và phục hồi ở giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ cho thấy mục tiêu bình ổn thị trường bất động sản của Chính phủ và quá trình tái cơ cấu danh mục sản phẩm của doanh nghiệp đã thực hiện được những bước đầu.
Về trái phiếu, BSC cho biết, giá trị trái phiếu đáo hạn trong 5 tháng cuối năm 2023 vẫn lớn. Thống kê từ Fiinrating và HNX, tổng giá trị TPDN riêng lẻ ngành bất động sản đáo hạn trong 5 tháng còn lại của năm 2023 ở mức 65,7 nghìn tỷ đồng (chiếm 39% tổng dư nợ trái phiếu đáo hạn toàn thị trường), điểm rơi đáo hạn tập trung vào tháng 8/2023 và tháng 12/2023.
Tuy nhiên, áp lực thanh khoản đã giảm đi rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2023 nhờ hàng loạt chính sách về trái phiếu, tín dụng nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế của Chính phủ.
Tính đến ngày 30/6/2023, thị trường đã ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ TPDN với tổng giá trị 113,14 nghìn tỷ đồng kể từ khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực. BSC nhận thấy nỗ lực của Chính phủ trong hành trình khôi phục nền kinh tế nói chung và thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng thông qua hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành từ cuối tháng 3/2023.
Theo BSC cho rằng, tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản nhờ sự hợp lực từ chính sách điều hành, tài chính tiền tệ khi tập trung tháo gỡ hai “nút thắt” lớn nhất hiện tại là pháp lý và nguồn vốn.
Cụ thể, về pháp lý trong nửa đầu năm 2023 là giai đoạn các văn bản chính sách được ban hành/sửa đổi kịp thời, rà soát toàn diện, xác định rõ vướng mắc, tìm giải pháp phù hợp và báo cáo trong thời hạn cụ thể. Tính đến cuối tháng 7/2023, Sở Xây dựng các địa phương cho biết đã giải quyết được 67/180 dự án tại TP HCM, 419/712 dự án tại Hà Nội, kiến nghị liên quan đến khó khăn của 65/65 dự án tại Hải Phòng, 75/75 dự án tại Đà Nẵng, 79/79 dự án tại Cần Thơ, 7 dự án tại Đồng Nai và dự án Novaworld Phan Thiết tại Bình Thuận.
Các chuyên gia của BSC cho rằng, giai đoạn nửa cuối năm 2023 sẽ tiếp tục là giai đoạn thực thi chính sách và giải quyết các khó khăn pháp lý mà chủ đầu tư đang gặp phải.
Tổng Hợp