Trong số hàng trăm dự án đang bị vướng thủ tục, có 39 dự án với 19.958 căn chưa cấp sổ hồng do phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Tháo gỡ nút thắt này thì sẽ khai thông cả “núi” tiền đang bị chôn trong các dự án…
Theo Tổng cục Quản lý đất đai, quy định trên nhằm thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước trước khi thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án nhà ở.
Như vậy, theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại công văn 2746/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ về việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở, chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật thì mới được cấp sổ, đồng nghĩa với việc các dự án phát triển nhà ở tại TP.HCM muốn được cấp sổ hồng phải thực hiện việc xác định tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Thế nhưng, việc xác định tiền sử dụng đất lại ách tắc kéo dài suốt nhiều năm qua và điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, mà còn ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách nhà nước.
Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường, hiện trên địa bàn Thành phố có khoảng 10.000 căn hộ đã được chủ đầu tư xây dựng xong nhưng chưa được cấp sổ hồng do vướng quy định xác định tiền sử dụng đất. Chỉ tính riêng lệ phí trước bạ của mỗi căn hộ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là 15 triệu đồng/căn thì con số thu về đã là 150 tỷ đồng, còn nếu tính cả các dự án chưa triển khai do còn vướng tiền sử dụng đất đang chờ được tháo gỡ, nguồn thu ngân sách sẽ lớn hơn rất nhiều.
Để đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã ban hành kế hoạch thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn, thời gian thực hiện từ quý II đến quý IV/2023. Trong số hàng trăm dự án đang bị vướng thủ tục, có 39 dự án với 19.958 căn chưa cấp sổ hồng do phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Do đó, từ tháng 5 đến cuối tháng 10/2023, sẽ trình Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố cho 23/39 dự án và đề ra được biện pháp, phương hướng giải quyết đối với 16 dự án còn lại.
Đưa ra kế hoạch là một chuyện, nhưng điều quan trọng hơn là gỡ thế nào và bao giờ các dự án được cấp sổ hồng? Trước đó, để có cơ sở giải bài toán xác định tiền sử dụng đất, UBND TP.HCM đã có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn Thành phố (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất là trên hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá. Đề xuất này nhận được sự đồng tình của nhiều doanh nghiệp lẫn các sở, ngành có liên quan và được cho là sẽ tạo đột phá trong việc xác định tiền sử dụng đất vốn ách tắc kéo dài từ nhiều năm nay.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất như hiện nay có một số bất cập.
Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ rủi ro.
Thứ hai, ở bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án. Cách làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Đồng thời, làm mất nhiều thời gian của các bên tham gia mà không đạt được kết quả tin cậy trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
“Như các chuyên gia đã tính toán, nếu 1 dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất, chẳng hạn phương pháp thặng dư thì cho ra 2 kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%. Nếu chỉ 1 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất thì cũng cho ra kết quả tương đương”, ông Châu dẫn chứng.
Cũng theo ông Châu, quy trình 2 bước gồm định giá đất và thẩm định giá đất có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” trong quá trình thực hiện. Thực tế, Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể bác kết quả định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường, nếu trường hợp này xảy ra thì gần như phải làm lại từ đầu. Các yếu tố này khiến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục định giá đất và thẩm định giá kéo dài, thường trong khoảng 3 năm hoặc lâu hơn, dẫn đến mất cơ hội đầu tư – kinh doanh của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Vì vậy, việc áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả các dự án bất động sản đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này sẽ không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ vì không định tính như trước đây.
Tổng Hợp
(ĐTCK)