Kể từ hôm nay (15/3), các mức lãi suất điều hành chính thức được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) điều chỉnh giảm. Theo đó, lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống 3,5%/năm. Việc giảm lãi suất cho vay bất động sản có khả thi?
Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở (chủ yếu là phân khúc giá trị cao), còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).
Theo nhận định của TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều. Và đây là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho lĩnh vực này tính đến cuối năm 2022 đã lên tới hơn 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. Nghĩa là cứ 5 đồng vốn ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản.
“Tín dụng bất động sản tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. Như chúng ta đã nói, gần 70% vốn cho bất động sản là từ tín dụng ngân hàng, do đó việc thêm vốn tín dụng là rất khó”, vị này nói.
Chuyên gia cho biết thêm, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi trường hợp rất khó thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Tuy nhiên, xu hướng chung năm 2023 sẽ rất khả thi, có thể thực hiện được đó là lãi suất nói chung đối với bất động sản sẽ giảm.
Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, hiện tất cả các doanh nghiệp đều muốn giảm lãi suất, trừ những người gửi tiền.
Chuyên gia chỉ ra 4 lý do khiến mặt bằng lãi suất của Việt Nam cao hơn so với quốc tế. Một là lạm phát của Việt Nam thông thường cao hơn (trừ năm 2022). Hai là rủi ro của nền kinh tế Việt Nam, của các doanh nghiệp Việt Nam cao hơn. Các doanh nghiệp Việt Nam đi vay ngoại tệ hiện nay sẽ phải trả lãi suất 6 – 7%/năm, rất khó vay được với lãi suất thấp hơn.
Ba là chi phí giao dịch của toàn bộ nền kinh tế Việt Nam rất cao, trong đó có cả chi phí chính thức và không chính thức. Và cuối cùng là lãi suất đầu vào cao, kéo theo lãi suất đầu ra cũng phải cao.
“Muốn kéo giảm lãi suất xuống 8 – 9%/năm cũng phải có lộ trình từ từ. Trong khi đó, NHNN vẫn luôn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức mức lãi gửi ngân hàng luôn cao hơn mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam. Ví dụ lạm phát ở mức 4,5 – 5% thì lãi suất tiền gửi cũng phải ở mức 6 – 7%/năm. Tuy nhiên, chúng ta hiện nay có nhiều khả năng để giảm nhẹ lãi suất “, ông Lực nói.
Lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với tổ chức tín dụng (TCTD) giảm từ 7%/năm xuống 6%/năm.
Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của TCTD đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế giảm từ 5,5%/năm xuống 5%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô đối với các nhu cầu vốn này giảm từ 6,5%/năm xuống 6%/năm.
NHNN cho biết, việc giảm lãi suất điều hành là bước đi quan trọng, định hướng cho xu hướng giảm lãi suất của thị trường trong thời gian tới, qua đó định hướng các nhà băng giảm lãi suất cho vay, đồng hành cùng doanh nghiệp và người dân góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Thực tế, thời gian gần đây, ngân hàng đã bắt đầu giảm lãi vay, kích cầu tín dụng. Từ ngày 6/3, các ngân hàng thương mại đã đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi. Trong đó, 4 ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, VietinBank và BIDV) đã giảm 0,2%/năm so với mức lãi suất niêm yết của từng ngân hàng tính từ ngày 27/2/2023 đối với nhóm kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện nay hơn 70% vướng mắc của các dự án bất động sản liên quan đến vấn đề pháp lý.
Theo số liệu thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư, lũy kế đến tháng 2, cả nước có hơn 1.000 dự án vướng thủ tục pháp lý. Trong đó, TP HCM có khoảng 116 dự án và TP Hà Nội có khoảng 140 dự án. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp gặp sức ép khi dự án có nhưng không thể triển khai.
Bên cạnh đó, việc tăng cường kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu khiến các doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động. Trong đó, lượng trái phiếu đến hạn lớn gây sức ép dòng tiền cho nhiều doanh nghiệp. Riêng năm 2023 sẽ có khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn và năm 2024 có khoảng 110.000 tỷ đồng.
Theo TS. Cấn Văn Lực, bài toán về dòng vốn và vướng mắc về pháp lý đang là hai khó khăn lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Đối với câu chuyện dòng vốn, chuyên gia cho rằng dư địa cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn còn, vấn đề hiện nay là cấu trúc vốn của thị trường bất động sản đang bất hợp lý.
“Cấu trúc vốn ở năm 2021 là bình thường nhưng sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm đến 74%, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn của để tránh lệ thuộc. Vốn tín dụng chỉ nên chiếm 40%”, TS. Cấn Văn Lực nói.
Ngoài ra, những thông tin tiêu cực của thị trường cùng với các hoạt động thanh tra, kiểm soát liên tục diễn ra trong thời gian qua đã tác động mạnh đến tâm lý đầu tư và khách hàng có tâm lý thận trọng hơn trong việc xuống tiền.
Tuy nhiên, Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn và tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản. Trong đó, sự ra đời của Nghị định 08/2023 về việc tháo gỡ cho trái phiếu doanh nghiệp vào thời điểm này tạo cơ sở pháp lý chắc chắn để giải quyết phần nào những bài toán trước mắt như trái phiếu đến hạn.
Gần đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP có hiệu lực từ ngày 12/3/2023, tập trung các giải pháp liên quan đến nguồn vốn tín dụng. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,… Các dự án bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch cũng được tạo điều kiện vay vốn.
Tổng Hợp
(Doanh Nghiệp và Kinh Doanh)