Trong khi hành lang pháp lý đang được rốt ráo hoàn thiện, thì những ngày đầu năm 2023, các “tin tốt” về dòng vốn cũng mang tới nhiều hơn niềm tin cho thị trường sau thời gian dài ngóng đợi.
Theo các thành viên thị trường, pháp lý dự án và dòng tiền là 2 nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại. Trong khi hành lang pháp lý đang được rốt ráo hoàn thiện, thì những ngày đầu năm 2023, các “tin tốt” về dòng vốn cũng mang tới nhiều hơn niềm tin cho thị trường sau thời gian dài ngóng đợi.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và gói vay thương mại 120.000 tỷ đồng từ 4 ngân hàng thương mại cũng dành cho phân khúc này. Nếu đề xuất trở thành hiện thực và sớm được triển khai, nhiều người dân sẽ có cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ và quan trọng hơn là sẽ kích thích nhu cầu giao dịch của thị trường vốn trầm lắng suốt thời gian qua.
Nếu pháp lý dự án hoàn chỉnh, doanh nghiệp có thể bán sản phẩm hoặc gọi vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư, tức tự chủ dòng vốn thay vì phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, giảm rủi ro cho cả nền kinh tế.
Đồng tình với quan điểm này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, đặc biệt là dòng FDI vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở.
Ông Khương phân tích, vấn đề luật đá nhau nếu không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, phải tốn nhiều thời gian trình Quốc hội thông qua các luật mới. Điều này dẫn đến thời gian chờ pháp lý kéo dài, các dự án tốn thêm chi phí tài chính, mất chi phí cơ hội, gián tiếp lãng phí vốn và chặn các cơ hội khơi thông vốn từ đối tác, khách hàng do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, mở bán.
Ông Khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.
Vướng pháp lý dẫn đến thời gian thực hiện đầu tư dự án quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tắc pháp lý cũng là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài, hạn chế hút vốn ngoại (FDI) dù tiềm năng của thị trường rất lớn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, trong 2 khó khăn lớn nhất hiện nay, 70% nằm ở vướng mắc pháp lý và giải pháp tháo gỡ thuộc thẩm quyền của Chính phủ.
Trong 17 tháng tới khi chờ các Luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, ông Châu đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định “rất quan trọng” trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023.
Đó là các dự thảo sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp; các Nghị định về đất đai; các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Cuối cùng là dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.
“Gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở một cách nhanh chóng là mắt xích quan trọng có thể mở ra nhiều cơ hội khơi thông dòng vốn đang thiếu hụt và tắc nghẽn hiện nay”, ông Châu nói.
Trong một diễn biến khác, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, năm 2023, tín dụng được định hướng tăng trưởng 14-15%, tương đương năm trước (đạt 14,17%) và Ngân hàng Nhà nước không có room kiểm soát riêng tín dụng bất động sản.
Theo bà Hồng, 4 ngân hàng có vốn nhà nước chi phối đã thống nhất sẵn sàng vào cuộc với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Lãi suất cho vay người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5-2%/năm lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.
Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng tăng 17,46% so với thời điểm cuối năm 2021 và chiếm 20% tổng dư nợ nên Vietcombank không hạn chế cấp tín dụng cho lĩnh vực này.
Theo ông Tùng, Vietcombank ưu tiên cấp vốn đối với các phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất… nhằm góp phần đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội của các địa phương và toàn quốc, thể hiện ở số liệu trong năm 2022, dư nợ của phân khúc này đã tăng hơn 4 lần so với năm 2021.
“Vietcombank định hướng cấp tín dụng có chọn lọc, tập trung vào các doanh nghiệp uy tín, có kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng tổ chức triển khai tốt các dự án và sẽ xem xét điều chỉnh kịp thời khi thị trường khởi sắc hơn”, ông Tùng nói và cho biết thêm, đối với khách hàng cá nhân, Vietcombank định hướng cho vay khách hàng có thu nhập ổn định và mua để ở; duy trì tài trợ đối với dự án đầu tư thuộc phân khúc bất động sản đất ở, nhà ở đã đáp ứng đầy đủ các thủ tục pháp lý và có giá bán phù hợp với số đông.
Trong khi chờ quyết sách này thành hiện thực, nhiều chuyên gia cảnh báo tắc nghẽn pháp lý nếu giải quyết chậm trễ sẽ như “bom hẹn giờ” đe dọa sự ổn định của ngành, dù có bơm bao nhiêu vốn cũng khó giúp thị trường phát triển bền vững.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư, VnExpress)