Luật Đất đai hiện hành cho phép áp dụng hai cơ chế thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Cơ chế là vậy, nhưng thực tế, khâu giải phóng mặt bằng đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó.
Với các dự án nhà ở thương mại, việc giải phóng mặt bằng hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế được cho là hợp lòng dân, để việc đền bù sát giá thị trường.
Mặc dù mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương, nhưng không ít hộ dân đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi trong 10 năm trở lại đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án.
“Một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại TP. Thủ Đức chỉ vướng 2% diện tích do chủ đất gây khó không thể đền bù đã phải nằm bất động tới 9 năm mới thỏa thuận bồi thường được với giá rất cao”, ông Châu dẫn chứng.
Tương tự, Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông – Cát Lái, quy mô 254 ha, cũng gặp tình trạng như vậy. Doanh nghiệp không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà bị “đứng hình” suốt 20 năm.
Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, về cơ bản, Dự thảo Luật đã xác định rõ 2 phương thức độc lập để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở), thay vì chỉ có một phương thức tạo lập quỹ đất là “Nhà nước thu hồi đất” và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại “thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” như dự thảo trước đây.
Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được phép thu hồi để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.
Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi, mà trong trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết, dự thảo lần này đã làm rõ hơn hình thức sử dụng đất với các dự án khu đô thị, tách bạch dự án nào Nhà nước thu hồi, dự án nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận. Tuy nhiên, cũng như quy định của Luật Đất đai hiện hành, dù không tách bạch, nhưng khi phát triển các dự án thương mại, doanh nghiệp sẽ phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất về giá chuyển nhượng.
Như vậy, nếu vẫn thực hiện quy định tạo lập quỹ đất này, sẽ tiếp tục tạo “dư địa” cho người có đất mặc cả, chây ỳ, gây khó cho doanh nghiệp làm dự án. Do đó, đối với việc sửa đổi lần này, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp khẩn thiết đề xuất, cần có quy định rõ ràng về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 – 90% diện tích dự án, nhưng không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10 – 20% diện tích còn lại.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu bổ sung, đối với các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng dở dang, trước hết là các dự án đã giải phóng từ 80% diện tích trở lên, thì nên thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại để doanh nghiệp có điều kiện thực hiện bồi thường, đảm bảo thỏa đáng, phù hợp giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng, thực hiện quyền tái định cư của người có đất bị thu hồi, đảm bảo lợi ích công cộng.
Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang “da báo” không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để được công nhận chủ đầu tư dự án.
Thị trường bất động sản ngày càng khó khăn bởi có quá nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ. Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2 một lần nữa nhận diện những khó khăn, vướng mắc và thảo luận giải pháp để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Tại hội nghị, Thủ tướng Chính phủ đã gửi tới các doanh nghiệp thông điệp tự lực tự cường, chịu trách nhiệm giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra. Đồng thời, cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư, Realtimes)