Thị trường địa ốc 2022 khép lại với đầy rẫy khó khăn và tiếp tục “đứng hình” từ đầu năm 2023 tới nay, không có dấu hiệu hoạt động mua bán hay các kế hoạch khởi công, động thổ nào như thường thấy mỗi dịp khai Xuân. Vực dậy thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy sự phát triển của toàn nền kinh tế…
Chưa bao giờ câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được quan tâm nhiều như hiện nay. Điều này càng cho thấy, bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế, khi có liên quan tới 62 ngành nghề, lĩnh vực kinh tế khác. Do đó, vực dậy thị trường bất động sản càng sớm sẽ càng đẩy nhanh sự phát triển của nền kinh tế, chứ không đơn thuần là “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản.
Thực tế, thời gian qua, nhiều cuộc họp bàn, hội nghị, hội thảo từ trung ương đến địa phương liên tục diễn ra để tìm giải pháp cho thị trường bất động sản. Mới nhất, trong tuần qua, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức hội nghị về tín dụng cho thị trường bất động sản. Tại hội nghị, khoảng 17 kiến nghị được các doanh nghiệp bất động sản đưa ra, tập trung vào các vấn đề như cơ cấu nợ, giãn nợ, giảm lãi vay, giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái chủ…
Liên quan tới việc nới room tín dụng bất động sản, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước không đưa ra room tín dụng riêng, mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các yêu cầu về tỷ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp. Hay về đề nghị tái cơ cấu nợ cho cho doanh nghiệp địa ốc, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho hay, sẽ tiếp thu và nghiên cứu, nhưng rất khó đưa ra cơ chế riêng bởi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.
“Trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản trị và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự hỗ trợ của các cơ quan quản lý”, Thống đốc nhấn mạnh.
Còn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn văn Sinh cho hay, Chính phủ giao cho cơ quan này này chuẩn bị tổ chức một hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản, dự kiến diễn ra ngay trong tháng 2 này dưới sự chủ trì của Thủ tướng Chính phủ. Đây có lẽ là hội nghị mang tính tổng thể hơn về thị trường bất động sản, chứ không chỉ liên quan đến tín dụng bất động sản.
Theo các doanh nghiệp, việc dòng tiền thiếu hụt chỉ là khó khăn tạm thời, thách thức lớn nhất là thủ tục pháp lý bị siết chặt khiến dự án không thể triển khai. Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp ông đang sở hữu hàng chục dự án bất động sản. Thời gian qua, để tạo dòng tiền, doanh nghiệp đã chào mời bán lại dự án cho nhiều đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài và nhận được nhiều quan tâm, nhưng khi đàm phán đều bị từ chối mua vì lý do: Dự án chưa hoàn thiện pháp lý.
Tình trạng pháp lý dự án ách tắc kéo dài không chỉ đẩy doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng “dở sống dở chết” do nguồn vốn bị chôn chặt, mà còn khiến thị trường mất cân đối cung – cầu, giá bất động sản leo thang. Do vậy, để tháo gỡ khó khăn, tạo niềm tin cho thị trường, các doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước cần có chính sách phân loại doanh nghiệp, phân loại dự án, tách nhóm theo cấp độ rủi ro và có chính sách riêng biệt, không đánh đồng, đặc biệt là đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các dự án…
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản đặt niềm tin rất lớn vào sự khơi thông các chính sách để giúp thị trường sớm phục hồi, trong đó tháo gỡ nút thắt về nguồn vốn tín dụng và thủ tục pháp lý dự án được cho là quan trọng nhất. Điều này cần phải được tiến hành đồng thời nhiều giải pháp, bao gồm cả việc bơm vốn cho thị trường bất động sản có chọn lọc, nhất là với các doanh nghiệp kinh doanh bài bản và người có nhu cầu mua nhà để ở.
Ghi nhận thực tế cho thấy, sự mất thanh khoản của thị trường hiện nay diễn ra ở hầu hết phân khúc, sản phẩm. Dòng tiền bị tắc do không tiếp cận được nguồn vốn khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư đang sở hữu bất động sản loay hoay trong ngõ cụt.
Theo tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc, có 3 nút thắt chính đang “bó chân” các doanh nghiệp gồm: Dòng tiền, pháp lý dự án và lãi suất cao. “Một doanh nghiệp làm bất động sản là dùng tiền tạo ra sản phẩm, sau đó bán sản phẩm lấy tiền. Nhưng hiện nay, tiền không có, sản phẩm không bán được, còn pháp lý dự án đều bị tắc do chậm được gỡ vướng”, vị này bộc bạch và cho biết thêm, cơ cấu lại sản phẩm, dịch vụ cũng đã làm, cắt giảm nhân sự cũng đã thực hiện, nhưng với thực tế thị trường như hiện nay, doanh nghiệp thực sự mất phương hướng.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, khó khăn của nền kinh tế nói chung xuất phát từ nhiều yếu tố như tình hình dịch bệnh kéo dài, sự suy thoái kinh tế mang tính toàn cầu…, còn với thị trường bất động sản nói riêng tập trung vào các vấn đề: Dòng tiền vào thị trường bị kiểm soát chặt và pháp lý dự án bị ngưng trệ kéo dài.
“Do vậy, thị trường bất động sản thời gian tới diễn biến ra sao hoàn toàn phụ thuộc vào việc những khó khăn nêu trên được tháo gỡ như thế nào”, ông Phúc nhấn mạnh.
Nhà đầu tư quan ngại việc không giải quyết được bài toán pháp lý để hoàn thiện dự án. Hiện nay, hành lang pháp lý cho dự án nhà ở quá phức tạp, doanh nghiệp trong nước còn chưa đủ tự tin đi qua các khâu, với nhà đầu tư nước ngoài lại càng e ngại.
Giá bất động sản chỉ tăng không giảm suốt thời gian qua một phần do pháp lý dự án chưa hoàn thiện khiến nguồn cung bị suy giảm.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)