Giới chuyên gia nhận định, động lực khơi thông thanh khoản trong năm 2023 và những năm tiếp theo sẽ đến từ việc định vị nguồn cầu, hướng đến nhà ở hợp túi tiền. Nhưng phân khúc hạng C lại chiếm rất ít trong tổng nguồn cung căn hộ những năm gần đây…
Tại một trong 4 dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền được Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành triển khai tại TP Hồ Chí Minh. Mỗi toà 600 căn đã bán hết trong vòng 1 tuần cho thấy nhu cầu nhà ở là rất lớn.
“Người dân rất thích mô hình nhà ở bình dân, nó có thể cao hơn nhà ở xã hội một chút nhưng do sự thông thoáng và thoải mái trong quá trình mua bán nên người dân rất thích. Nhu cầu rất nhiều, đặc biệt là các bạn ở tỉnh lên đây lập nghiệp và làm việc”, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết.
Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý IV/2022 tại TP Hồ Chí Minh chỉ đạt 17% so với mức thông thường là 80% như trước đây. Tuy nhiên, điểm tích cực về mức hấp thụ trong 3 phân khúc đến từ hạng C, tức là các căn hộ bình dân, chiếm 51% trong tổng 1.400 căn được giao dịch thành công. Bên cạnh yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng thì giá bán ổn định là yếu tố khiến căn hộ bình dân dẫn dắt thị trường.
“Về giá trung bình thì hạng C ở mức 55 triệu đồng/m2. Mức này tương đối ổn định so với quý trước. Gần như các dự án đang giữ giá, thậm chí một số dự án còn có chương trình bán hàng, tiếp thị giảm đối với khách hàng trả nhanh… Điều này đã thúc đẩy phân khúc hạng C có tình hình hoạt động tốt”, bà Võ Thị Khánh Trang – Phó Giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết.
Dù vậy, phân khúc hạng C lại chiếm rất ít trong tổng nguồn cung căn hộ những năm gần đây. Khảo sát từ DKRA, trong năm qua, TP Hồ Chí Minh có khoảng 17.000 căn được đưa ra thị trường thì hơn 70% thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi căn hộ có giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.
“Chúng ta thấy rằng việc tháo gỡ pháp lý nó diễn ra vẫn còn chậm chạp trong thời gian qua. Nó kéo dài dòng đời triển khai dự án làm cho chi phí vốn tăng cao. Trong khi chi phí vốn, chi phí nhân công cũng tăng đặc biệt là chi phí vốn tức lãi suất tăng cao cũng gây áp lực lên chi phí vốn dự án, rất khó phát triển dự án căn hộ vừa túi tiền”, ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam.
Các công ty nghiên cứu bất động sản cũng dự án dự báo nguồn cầu ở thực sẽ tăng mạnh, do đó những sản phẩm đáp ứng tốt cũng cũng sẽ đẩy mạnh được thanh khoản. Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân, nhà ở xã hội, điểm rơi có thể kéo dài sang các năm tiếp theo. Đồng thời, các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh cũng trở thành điểm đến cho các dự án căn hộ giá rẻ.
Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung ra thị trường bất động sản năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).
Trong số hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không có sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ có các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh, căn hộ trung cấp, bình dân lại giảm lần lượt 90%, 79% so với năm 2019.
Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cũng cho hay, nếu tính lũy kể từ đầu năm 2022 đến nay, đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 25 dự án; hơn 12.000 căn nhà với tổng diện tích hơn 1,3 triệu mét vuông. Trong đó, căn hộ chung cư là 10.632 căn, nhà thấp tầng hơn 1.500 căn với tổng trị giá huy động vốn hơn 252.000 tỉ đồng. Trong số này, căn hộ cao cấp chiếm tỉ lệ áp đảo với 9.510 căn (78,3%), phân khúc trung cấp chỉ 2.637 căn (21,7%).
Dù so với năm 2021, phân khúc căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) trong năm 2022 có giảm từ 10.245 xuống còn 9.510 căn nhưng xét về tỉ lệ chung trong tổng thể nhà ở, tỉ lệ này vẫn cao (năm 2021 là gần 74%). Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp (giá 20-40 triệu đồng/m2) giảm gần 27% so với năm ngoái (từ hơn 3.600 căn xuống còn 2.637 căn). Riêng căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2), “biến mất” trong năm 2022.
Nhiều dự án nhà ở xã hội dù đã khởi công nhưng chưa khả quan vì vướng nhiều thủ tục. Việc tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản còn chậm, chưa kịp thời giải quyết kiến nghị của doanh nghiệp.
Ông Troy Griffiths – Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam – đánh giá, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.
“Tuy nhiên, Việt Nam dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài – ông Troy phân tích.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu: Thiếu hụt nguồn cung từ 2018 đến nay Chúng ta thấy thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu.
Tổng Hợp
(VTV, Lao Động)