Trong bối cảnh doanh thu sụt giảm, cứu tinh cho lợi nhuận được các doanh nghiệp sử dụng là gia tăng hoạt động ngoài kinh doanh cốt lõi như tài chính, hoạt động khác.
Trong quý IV/2022, doanh thu hoạt động tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đều tăng bằng lần so với cùng kỳ năm 2021. Doanh thu tài chính của Phát Đạt gấp 8 lần, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) gấp 5,5 lần cùng kỳ, Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã: KHG) gấp 4,8 lần, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH) gấp 1,3 lần. Ở chiều ngược lại có Vinhomes giảm 60% doanh thu tài chính, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) giảm 87%.
Nam Long, Khải Hoàn, Khang Điền là những doanh nghiệp có cơ cấu tài sản khá lành mạnh, ít vay nợ. Trong quý vừa qua dù tăng mạnh doanh thu tài chính nhưng chi phí tài chính chỉ vài chục tỷ đồng. Ví dụ, thời điểm 31/12/2022, tiền và các khoản tương đương tiền của Nam Long tăng 21%, đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 33% so với đầu năm. Nhờ đó dù doanh thu giảm mạnh nhưng lợi nhuận trước thuế của Nam Long, Khải Hoàn giảm nhẹ dưới 30%. Với Khang Điền do giá vốn tăng đột ngột gấp 9 lần cùng kỳ quý IV/2021 nên lợi nhuận giảm mạnh 66%.
Ở chiều ngược lại, hoạt động tài chính thua lỗ cũng làm trầm trọng thêm mức sụt giảm của lợi nhuận doanh nghiệp. Có thể kể đến trường hợp của Phát Đạt, dù doanh thu tài chính đạt 16 tỷ đồng, gấp 8 lần nhưng không thấm vào đâu so với chi phí tài chính tới 221 tỷ đồng. Con số này gấp 3 lần cùng kỳ quý IV/2021. Trong 221 tỷ đồng này có 140 tỷ đồng chi phí lãi vay, gấp đôi so với năm 2021.
Tương tự, doanh thu tài chính của Đất Xanh trong quý IV/2022 chỉ còn 34 tỷ đồng so với mức 260 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Do quý vừa qua công ty này chỉ ghi nhận 3 tỷ đồng lãi từ thanh lý đầu tư trong khi trước đó là 220 tỷ đồng. Mặc dù chi phí tài chính của Đất Xanh tăng nhẹ 24% nhưng chi phí lãi vay cũng gấp đôi so với trước (157 tỷ đồng so với 80 tỷ đồng).
Kể từ năm 2018, bên cạnh kênh huy động vốn từ ngân hàng, các doanh nghiệp có thêm một kênh mới là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Bất động sản là nhóm đứng thứ 2 về đối tượng phát hành trái phiếu.
Theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, tính đến ngày 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419.000 tỷ đồng (chiếm 33,6%).
Kênh huy động vốn này giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực để tài trợ cho dự án, tuy nhiên đổi lại lãi suất không phải là thấp khiến gia tăng chi phí tài chính. Theo PGS.TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – điều này khiến cho doanh nghiệp sẽ chọn giải pháp làm các sản phẩm cao cấp (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) để có lãi cao.
Chỉ trong 2 năm Phát Đạt phát hành 15 đợt trái phiếu riêng lẻ. Đất Xanh cũng phát hành 14 đợt trái phiếu.
Ngược lại, Nam Long chỉ phát hành 6 đợt trái phiếu. Khang Điền là 4 đợt phát hành.
Chi phí tài chính của 2 nhóm doanh nghiệp này cũng có sự khác biệt khi so sánh với tổng doanh thu thuần và doanh thu tài chính. Nam Long, Khang Điền duy trì ở mức thấp trong khi Novaland thời điểm lên tới 54%.
Các doanh nghiệp thường ưu tiên vay từ ngân hàng trước khi dùng đến phương án phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, do những quy định ràng buộc của Ngân hàng Nhà nước, không ít doanh nghiệp bất động sản đã cạn room vay ngân hàng nên buộc phải chuyển sang phát hành trái phiếu. Ngoài ra, trước đây, phát hành trái phiếu giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh hơn cũng như thủ tục đơn giản hơn so với vay ngân hàng.
Ngoài áp lực trả lãi, doanh nghiệp bất động sản còn đối diện với áp lực trả gốc trái phiếu lớn. Trước đây, các doanh nghiệp sử dụng phương án phát hành mới để đáo hạn nợ gốc trong trường hợp kế hoạch kinh doanh không như ý. Tuy nhiên, hiện nay phương án này đã phá sản, hiện nhiều đơn vị đang gặp khó trong việc xoay sở nguồn vốn để trả nợ gốc trái phiếu đến hạn.
Xem xét trên báo cáo tài chính quý IV/2022 cũng thấy áp lực của doanh nghiệp. Tại thời điểm 31/12/2022, Phát Đạt có dư nợ 2.510 tỷ đồng trái phiếu trong đó trái phiếu ngắn hạn là 2.214 tỷ đồng, trái phiếu dài hạn là 296 tỷ đồng. Ngày 2/2 vừa qua là ngày công ty này phải trả 400 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu đến hạn trong bối cảnh kết quả kinh doanh giảm mạnh.
Nhìn chung, doanh thu thuần của các doanh nghiệp giảm nhưng chỉ quay về mức trước dịch Covid-19. Theo các chuyên gia, trong giai đoạn đại dịch, có một lượng tiền không nhỏ không được giao dịch nên nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư bất động sản, khiến doanh thu các doanh nghiệp đều tăng.
Cá biệt như trường hợp của Phát Đạt, trong quý IV/2022 doanh thu giảm thê thảm, chỉ đạt 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng của năm trước. Doanh thu chuyển nhượng đất, chuyển nhượng hàng hóa bất động sản không phát sinh, trong khi trước đó lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Con số này thậm chí còn thấp hơn cả quý IV/2012 – thời điểm khủng khoảng bất động sản cách đây 10 năm.
Tổng Hợp
(Dân Trí)