Gần 40% trái phiếu bất động sản (BĐS) phát hành năm 2022 không có bảo đảm hoặc chỉ được bảo đảm bằng cổ phiếu, Hầu hết các tổ chức phát hành trái phiếu BĐS năm 2022 là công ty chưa niêm yết…
Mới đây, Chỉ thị số 03/CT-TTg đôn đốc các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiệm vụ trọng tâm sau kỳ nghỉ Tết nguyên đán Quý Mão 2023, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính khẩn trương trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65 ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153 ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng BĐS đối với cả doanh nghiệp BĐS và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án BĐS hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp BĐS, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…
Bộ Xây dựng vừa dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và cho biết, tính đến ngày cuối cùng của năm 2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt gần 800.000 tỷ đồng và vẫn theo chiều hướng tăng.
Mặc dù dư nợ tín dụng tăng nhưng nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp BĐS lại ngày càng khó khăn hơn.
Bộ Xây dựng trích báo cáo của Bộ Tài chính cho biết, tính đến 28/10/2022 khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,9 nghìn tỷ đồng, giảm 25,2% so với cùng kỳ năm 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý.
Trong đó, các doanh nghiệp BĐS chiếm 28,87% tổng khối lượng phát hành; đứng thứ hai trong nhóm mua lại trái phiếu trước hạn và chiếm 35,8% (451.159 tỷ đồng) trong tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang lưu ký tại thời điểm 30/9/2022.
Đáng chú ý, hai tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp BĐS chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn. Trong đó, 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp BĐS có tài sản bảo đảm. Riêng tháng 12/2022, trong tổng số 1.350 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành riêng lẻ, thì doanh nghiệp BĐS phát hành 500 tỷ đồng.
Trong khi đó, báo cáo của VBMA cho biết, giá trị phát hành trái phiếu BĐS năm 2022 thấp hơn 80,8% so với năm trước do các yếu tố vĩ mô bất lợi. Nhóm BĐS đứng thứ hai về giá trị phát hành trong năm 2022 với 51.979 tỷ đồng, tương đương 20,4% tổng giá trị phát hành.
Theo VBMA, kỳ hạn trái phiếu doanh nghiệp BĐS bình quân là 3,05 năm; lãi suất phát hành bình quân là 10,04%/năm. Khoảng 38% trái phiếu BĐS phát hành năm 2022 không có bảo đảm hoặc chỉ được bảo đảm bằng cổ phiếu (tỷ lệ này tăng từ 29% vào năm 2021 mặc dù cổ phiếu BĐS biến động giá không thuận lợi để trở thành tài sản thế chấp). Hầu hết các tổ chức phát hành trái phiếu BĐS năm 2022 là công ty chưa niêm yết, chiếm 71,6%.
Do đó, Bộ Xây dựng đánh giá, trong thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.
Tại bản mới nhất được Bộ Tài chính gửi Bộ Tư pháp lấy ý kiến thẩm định, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP (Nghị định số 65) đề xuất, giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm đối với quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và quy định giảm thời gian phân phối trái phiếu; cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây được kéo dài kỳ hạn của trái phiếu.
Góp ý cho dự thảo này, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đề nghị làm rõ quy định gia hạn trái phiếu là định hướng dài hạn hay mang tính tình thế; doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư có được thỏa thuận kéo dài kỳ hạn trả lãi không; đánh giá tác động đối với nhà đầu tư vì có thể tác động xấu đến tâm lý của các nhà đầu tư không đồng ý thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu. Ngoài ra, đề nghị bổ sung quy định do việc gia hạn trái phiếu sẽ làm thay đổi về trích lập dự phòng và phân loại nợ đối với số tiền đầu tư trái phiếu của tổ chức tín dụng (TCTD), công ty chứng khoán.
Về nội dung này, Bộ Tài chính cho biết, quy định kéo dài kỳ hạn của trái phiếu đã phát hành trước đây là giải pháp ngắn hạn trong bối cảnh doanh nghiệp gặp khó khăn về cân đối nguồn lực để trả nợ, trong khi khối lượng trái phiếu đáo hạn đạt đỉnh giai đoạn 2023 – 2024. Do đó, tại dự thảo Nghị định, đã quy định việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu đã phát hành trước đây đối đa không quá 2 năm.
Tiếp thu ý kiến của NHNN, bên cạnh việc kéo dài kỳ hạn trả nợ gốc, doanh nghiệp phát hành có thể cần đàm phán với nhà đầu tư về phương thức, kỳ hạn trả lãi, thay đổi tài sản đảm bảo hoặc thay đổi các điều kiện, điều khoản khác của trái phiếu. Theo đó, tại dự thảo Nghị định, ngoài quy định cho phép kéo dài kỳ hạn, đã bổ sung quy định cho phép thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu.
Cụ thể, đối với các trái phiếu phát hành theo quy định tại Nghị định số 65 đã có quy định về việc thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu. Trong khi đó, đối với trái phiếu phát hành trước đây, việc thay đổi điều kiện, điều khoản, gia hạn trái phiếu phải được các chủ sở hữu trái phiếu đại diện trên 65% tổng số trái phiếu đang lưu hành chấp thuận (như quy định hiện hành), quy định này thống nhất với quy định đối với trái phiếu chào bán ra công chúng nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
Tổng Hợp
(Tiền Phong, Báo Đấu Thầu)