Những dự báo nhuốm màu xám của thị trường khiến nhiều chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần thận trọng khi xuống tiền vào thời điểm hiện tại, và thời cơ “bắt đáy” có thể hiện hữu rõ ràng hơn từ giữa năm 2023 trở đi, khi những người dùng đòn bẩy đuối sức.
Năm 2023 sẽ là năm kết thúc của các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%… Theo đó, các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy sẽ buộc phải cắt lỗ thật để thoát hàng. Đây sẽ là lúc nhà đầu tư “cá mập” sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.
Dù hầu hết các dự báo đều cho thấy thị trường chưa “chạm đáy” và có thể chờ thêm. Nhưng không ít nhà đầu tư có kinh nghiệm đã tích cực xuống tiền để săn đất ngộp thời gian qua.
Thị trường thứ cấp sẽ tăng tần suất xả hàng, trong đó “hàng ngộp” có pháp lý đầy đủ và giá bán phù hợp mới có thanh khoản. Phân khúc nhà ở liền thổ lẫn chung cư, tính thanh khoản phụ thuộc vào pháp lý và khả năng khai thác ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn.
Trong khi đó, theo bà Vân, những tài sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp giải quyết nợ xấu hay giải quyết việc khẩn cấp sẽ phải bán với giá mềm hơn giá thị trường và giao dịch chậm hơn.
Diễn biến từ thực tế cho thấy cơ hội đang mở ra, tuy nhiên, theo các chuyên gia mức chiết khấu dù lên tới 50% cũng chỉ làm giảm đi phần lãi chứ doanh nghiệp thường hiếm khi bị lỗ. Vì vậy, các nhà đầu tư có nhu cầu ở phân khúc căn hộ cần cẩn trọng để tránh chiết khấu “ảo”.
Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất nông nghiệp bị “ngộp”, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: “Nhất cận thị, nhị cận giang”.
Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội thì có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…
Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.
Bên cạnh những sản phẩm “ngộp”, thị trường còn xuất hiện loại hình căn hộ sơ cấp giảm giá, chiết khấu mạnh. Trong tháng 11, theo báo cáo của DKRA, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40-50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 3-5% so với tháng 10, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Có một xu thế trong các doanh nghiệp bất động sản để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản, doanh nghiệp đã giảm giá bán, tăng tỷ lệ chiết khấu. Đây là cơ hội người có nhu cầu thực tìm được sản phẩm mà trước đây là ngoài tầm với của mình”.
Các chuyên gia dự báo làn sóng bán cắt lỗ căn hộ sẽ lan rộng sang năm 2023 đặc biệt các dự án đang xây dựng hình thành trong tương lai. Với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ, điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ quay lại thị trường với mức giá hợp lý.
Với tình trạng rao bán nhà đất “ngộp” ngày càng nhiều, vậy đã có những giao dịch người mua chạm đến với sản phẩm nhà đất “ngộp”. Theo giới chuyên gia, thời điểm hiện tại có những khách hàng đang theo dõi thị trường tìm những sản phẩm cắt lỗ, nhà đất “ngộp”. Tuy nhiên, chưa có nhiều giao dịch được thực hiện. Bởi, đa phần các sản phẩm rao bán cắt lỗ, “ngộp” nhưng chủ yếu vẫn là cắt lãi. Người mua, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế nghe ngóng, chờ diễn biến thị trường và đâu đấy họ còn nghĩ giá còn giảm tiếp. Cho nên, chưa có nhiều người mạnh tay xuống tiền.
Có một thực tế dễ nhận thấy là giá các sản phẩm nhà đất được tung ra thị trường thời gian qua liên tục bị đẩy lên cao. Mức giá này, theo chuyên gia, là giá đi trước 2-3 năm. Vì vậy, khi nghẽn vốn và hụt thanh khoản, các nhà đầu tư sơ cấp sẽ có xu hướng kéo giá giảm về gần với thực tế hơn.
Cẩn trọng với chiêu bán nhà đất ngộp. Trên thị trường có nhiều thông tin doanh nghiệp rao bán dự án bất động sản giảm giá để thu hồi vốn, trả lãi vay, song trong đó không ít chiêu trò thu thập thông tin khách hàng, câu khách đến dự án khác.
Những mẩu quảng cáo, rao bán nhà đất như trên xuất hiện khá nhiều trên các trang mua bán bất động sản. Hầu hết người bán cho biết lý do giảm giá vì đây là những dự án “ngộp”, người bán cần tiền gấp để trả nợ trong bối cảnh thanh khoản ảm đạm, lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều thông tin rao bán bất động sản “ngộp” chỉ là chiêu trò tiếp cận khách hàng để dụ đến những dự án khác.
Tổng Hợp
(Người Lao Động)