Nếu chỉ “trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn” để phát triển nhà ở xã hội thì… quá nhỏ. HoREA đề xuất “trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn” để phát triển nhà ở xã hội…
Theo HoREA, ngay cả TP.HCM năm 2021 cũng chỉ thu tiền sử dụng đất được 7.560 tỷ đồng nên trích 10% thì cũng chỉ được 756 tỷ đồng mà thôi.
Để thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội thì phải có 2 chính sách quan trọng nhất, trước hết là chính sách tín dụng “hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn” cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và phải có quỹ đất theo quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, muốn tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì phải có sự hợp lực của nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua 2 “kênh”.
Một là, nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội.
Hai là, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
“Với số tiền ít ỏi này thì khó thể dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của các dự án; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, nhất là Nhà nước không có đủ ngân sách để thực hiện đền bù, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội”, ông Châu dẫn chứng.
Vì vậy, HoREA đề xuất nên bổ sung thêm quy định UBND cấp tỉnh “trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn” để phát triển nhà ở xã hội.
Cũng theo HoREA, hạn chế của Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Cụ thể, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đúng khi bỏ quy định “bắt buộc” chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 héc-ta (hoặc 2 héc-ta) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án (quy định tại khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP).
Bởi lẽ, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp vì nếu xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án này thì chi phí tạo lập quỹ đất rất cao và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng rất cao dẫn đến giá thành, giá bán nhà ở xã hội sẽ rất cao (theo tính toán thì giá bán có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2).
Điều này vượt quá khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và sau này thì người mua nhà ở xã hội tại đây còn phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ cao hàng tháng do cùng sinh sống trong khu vực nhà ở cao cấp, trung cấp.
HoREA nhận thấy, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể đã không đúng khi không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần phát triển nhà ở xã hội và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại xác định trách nhiệm của Nhà nước “đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án”, nhất là thực hiện “đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn” vì ngân sách nhà nước cấp tỉnh có hạn.
Chiều 5/1, Bộ Tư pháp tổ chức phiên họp Hội đồng thẩm định dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng thẩm định và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì phiên họp.
Theo Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), sau hơn 8 năm tổ chức thi hành Luật Nhà ở năm 2014, công tác phát triển và quản lý nhà ở đã đạt được những kết quả quan trọng về sở hữu nhà ở; về xây dựng, phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; về phát triển nhà ở thương mại; về phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; về phát triển nhà ở công vụ; về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH)…
Cụ thể, các quy định về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cơ bản phù hợp với quy định của Hiến pháp, Bộ Luật dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng giúp các cá nhân, tổ chức và các chủ thể có liên quan thực hiện thuận lợi các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở, đồng thời giúp cơ quan nhà nước có cơ sở xử lý giải quyết nhằm giảm bớt các tranh chấp liên quan đến sở hữu nhà ở.
Luật Nhà ở năm 2014 có nhiều sự đổi mới trong tư duy chính sách (bổ sung quy định về các chương trình mục tiêu về nhà ở cho các đối tượng là người có công với cách mạng, người nghèo khu vực nông thôn…); mở rộng thêm hình thức và đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH, trong đó người dân có thu nhập thấp được mua NƠXH, các chủ đầu tư dự án NƠXH được đầu tư xây dựng NƠXH để bán với nhiều cơ chế ưu đãi đầu tư…
Điều này góp phần khuyến khích, thu hút sự tham gia của các thành phần kinh tế trong xã hội vào đầu tư xây dựng NƠXH, góp phần giảm gánh nặng ngân sách cho Nhà nước; đồng thời đa dạng hóa nguồn cung NƠXH, giúp cho hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở, đặc biệt là người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị tự tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh-xã hội của đất nước
Tuy nhiên, sau hơn 8 năm thi hành, do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi, bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, nên Luật Nhà ở năm 2014 đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế.
Trên cơ sở các quan điểm chỉ đạo của Đảng tại các nghị quyết và tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 đã nêu trên, theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung các chính sách mới để điều chỉnh, giải quyết một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn là cần thiết, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và phát triển nhà ở trong thời gian tới, góp phần phát triển kinh tế-xã hội, quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp, đặc biệt là chính sách NƠXH nhằm đảm bảo chính sách an sinh xã hội của đất nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân.
Mục đích của việc xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế của Luật Nhà ở năm 2014 bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.
Tổng Hợp
(Dân Việt, Báo Chính Phủ)