Trái phiếu bất động sản cũng như các khó khăn của thanh khoản doanh nghiệp là vấn đề lớn hiện nay. Câu hỏi đặt ra bây giờ là với bối cảnh hiện tại, liệu thị trường bất động sản có đóng băng không, nếu có sẽ mất bao lâu để thoát khỏi tình trạng này?
Nhìn lại chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản (giai đoạn 2011 – 2013), có thể thấy chu kỳ hiện tại của thị trường bất động sản có nhiều điểm tương đồng. Tuy vậy, theo phân tích của Công ty Chứng khoán VNDIRECT, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện đã tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2011 – 2013, với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh hơn.
Giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là điểm tích cực hiếm hoi với thị trường bất động sản trong năm 2023. Dựa vào những đánh giá trên về thị trường bất động sản, nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất lớn đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong năm 2023; có sản phẩm ở phân khúc nhà ở tầm trung và bình dân vì xuất phát từ nhu cầu ở thực; có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và có bảng cân đối tài chính lành mạnh (thanh khoản cao, tỷ lệ đòn bẩy thấp).
Giai đoạn 2020 – 2021 là khoảng thời gian bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro, tăng cường tính minh bạch trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới, với các yêu cầu khắt khe hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.
Bên cạnh đó, một số lãnh đạo doanh nghiệp bị truy tố do những sai phạm liên quan đến phát hành, mua bán trái phiếu đã dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của các tổ chức phát hành. Hoạt động phát hành mới gần như đóng băng, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng cũng rất khó khăn, hạn chế, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu, mua lại trái phiếu trước hạn nóng dần khiến dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản gần như cạn kiệt.
Trong khi việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn, thì ở đầu ra, mặt bằng lãi suất tăng đang làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Tính đến tháng 12/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng thương mại tăng mạnh. Với việc lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại vào cuối năm 2022 tiệm cận 10%/năm, thậm chí lên tới 11%/năm cho một số kỳ hạn, món vay, lãi suất cho vay thế chấp có thể lên tới 14 – 15%/năm trong 2023.
Nguồn cung trên thị trường mới có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh. Đồng thời, nhiều dự án có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023.
Trao đổi với báo chí về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Tuy nhiên, để họ thấy sự công bằng như các khách hàng mua bất động sản hiện nay được giảm giá thì doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư.
“Thiếu vốn” là nhận định chung mà giới chuyên gia, doanh nghiệp về thị trường địa ốc. Cũng bởi, thiếu vốn mà thị trường càng bị đẩy vào tình trạng khó khăn. Các tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc dự báo, nếu tình trạng thiếu vốn kéo dài, kịch bản của kênh đầu tư có giá trị vốn hoá sẽ khó chuyển biến với nhiều gam màu tươi sáng.
Phân tích vào tình trạng thiếu vốn của doanh nghiệp địa ốc, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích: Thứ nhất, dòng tiền từ ngân hàng co hẹp do hết room tín dụng. Các doanh nghiệp địa ốc khó vay vốn.
Thứ hai, dòng tiền từ trái phiếu cũng gặp khó. Các doanh nghiệp địa ốc đứng trước áp lực tình trạng đáo hạn trái phiếu. Thứ ba, giá trị cổ phiếu lao dốc khiến dòng tiền từ chứng khoán đổ vào bất động sản sụt giảm.
Thứ tư, chính tâm lý lo ngại của người mua nhà trước lãi suất tăng, khó vay ngân hàng khiến thanh khoản sản phẩm thấp. Doanh nghiệp địa ốc cũng bị ảnh hưởng từ lượng giao dịch sụt giảm, doanh thu thấp.
Kể từ thời điểm giữa năm 2022 đến nay, thị trường ghi nhận các chỉ báo thiếu tích cực. Trong diễn đàn mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết, thực trạng khó khăn của thị trường đang diễn ra trong thực tế. Nhiều dự án dừng hoạt động. Doanh nghiệp thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự gia tăng…
Trước kịch bản dự đoán về thị trường 2023 còn rơi vào tình trạng “ngủ đông” kéo dài, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng nhiều lần đề xuất các giải pháp hỗ trợ thị trường như tung các chính sách cho vay ưu đãi, các gói hỗ trợ doanh nghiệp.
Phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trước đó cũng đề xuất chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường địa ốc.
Tổng Hợp
(Tin Nhanh Chứng Khoán, Bizlive, dangcongsan.vn)