Nguồn cung, pháp lý bất động sản dần được tháo gỡ trong năm 2023. Tuy nhiên, bài toán trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là một thách thức cần giải quyết. Thị trường sẽ được sàng lọc, tái cấu trúc và phục hồi dần.
Bức tranh hồi phục của thị trường BĐS không chỉ toàn những gam màu sáng mà còn đó một số tồn tại. Vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.
Ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Cuối cùng, quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.
Thời gian qua, một trong những xu hướng đáng chú ý là sản phẩm mới đang có xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm, nằm ở các vùng lân cận – nơi có thể tiếp cận được nhiều tệp khách hàng và có mức giá phải chăng. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng, các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân, còn Chính phủ cũng như hệ thống tài chính chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà.
Theo Chuyên gia TS. Cấn Văn Lực, sau lượng phát hành trái phiếu “khủng” các năm vừa qua, năm 2023 sẽ là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp.
“Tổng phát hành trái phiếu năm nay là 214.000 tỷ đồng, cao gấp 3 năm 2020. Điểm rơi đáo hạn năm tới rất lớn, đây là điều đáng lưu ý về thị trường năm sau”, ông Cấn Văn Lực khẳng định và cho biết thêm, dù năm 2023, thị trường được dự báo tích cực nhưng vẫn còn nhiều rủi ro cần khắc phục.
Còn theo, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia của Savills Việt Nam nhìn nhận, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng đã ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, trong đó có lĩnh vực BĐS. Thực tế, thị trường BĐS đã đối diện với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, cho nên, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.
“Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các DN. Thời gian tới, hy vọng những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân”, ông Khương nhận định.
Nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới, do đó, thị trường BĐS cũng chịu chịu nhiều tác động.
Về thị trường năm 2023, vị chuyên gia Savills dự đoán, thị trường chuyển biến thận trọng. Phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và vẫn vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền. Những phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt.
Gỡ “nút thắt” lớn về pháp lý dự án, giúp thị trường, doanh nghiệp bất động sản phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế. Đây là điều mà các doanh nghiệp chờ đợi nhất trong năm 2023.
Nhận định từ CBRE Việt Nam cho biết, nếu tài chính lưu thông ổn định trở lại, thị trường BĐS vẫn có cơ hội tốt cho người mua và người bán, bởi lúc đó nguồn cung đa dạng, giá cạnh tranh. Hiện chưa có thống kê cụ thể cho quý 4, tuy nhiên, có thể thấy, doanh số bán hàng quý 3/2022 giảm tới 40% so với quý trước, trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu chao đảo, bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS dần cạn kiệt.
Theo một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể sẽ bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, bởi trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý của dự án chờ được khai thông với Luật Đất đai (sửa đổi) và tâm lý người mua nhà ở suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế. Dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM trong 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000 – 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ. Còn nguồn cung mới nhà ở xây sẵn chỉ duy trì ở mức 1.000 – 2.000 căn sẽ được mở bán trong năm 2023.
Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tại TP.HCM, chỉ tính trong 3 năm (2015-2018) đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại vướng thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp (DN), thị trường bất động sản (BĐS) và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Giả sử, trong 126 dự án vướng mắc này, bình quân mỗi dự án có mức đầu tư là 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng, Nhà nước có thể thất thu thuế GTGT (10%) là 12.600 tỷ đồng. Nếu những dự án này có lãi 20% với lợi nhuận 25.200 tỷ đồng thì Nhà nước có thể thất thu thuế TNDN (20%) hơn 5.000 tỷ đồng, chưa tính các nguồn thu khác sau dự án.
Một DN địa ốc ở TP.HCM cho biết, 6 năm trôi qua, DN chịu nhiều sức ép khi không có nguồn thu, quỹ đất có nhưng không thể triển khai vì thủ tục “nhiêu khê”. Đặc biệt, trong năm nay, trong bối cảnh siết tín dụng lại càng khó khăn hơn. DN phải gồng mình, cắt giảm nhân sự, thu hẹp quy mô để thích ứng trong bối cảnh mới. Tuy nhiên, những động thái gần đây của Chính phủ cũng như TP.HCM đã phần nào kéo lại niềm tin cho các DN về việc sớm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đã tồn tại nhiều năm.
Hiện nay, thị trường BĐS tại một số tỉnh, thành khu vực phía Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đang gặp rất nhiều khó khăn. Sức mua của khách hàng và thanh khoản giảm mạnh. Doanh nghiệp thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp, giá nhà ở tăng liên tục, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư, Báo Tài Nguyên Môi Trường)