Việc đưa ra câu chuyện thời hạn sở hữu chung cư là giải pháp đối phó với nan đề cải tạo các chung cư, tập thể cũ ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… hiện nay. Tuy nhiên, có 2 vấn đề lớn đang được cộng đồng quan tâm, đó là đề xuất này có hợp pháp và hợp lý hay không.
Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là không hợp pháp vì hạn chế quyền quan trọng của con người là quyền sở hữu tài sản, được quy định tại Bộ luật Dân sự, trong khi Hiến pháp cho phép hạn chế quyền con người trong 4 trường hợp vì các lý do quốc phòng, an ninh quốc gia; trật tự, an toàn xã hội; đạo đức xã hội và sức khoẻ cộng đồng.
Loại hình chung cư có hình dạng khác nhau với chất lượng khác nhau nên không thể đánh đồng một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Do đó, quy định thời hạn sở hữu cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quy định pháp luật bên cạnh mục đích quản lý nhà nước cũng cần đảm bảo tối đa lợi ích của người dân.
Thực tế, nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng là một chính sách dân sinh rất quan trọng bởi trong tương lai, phần lớn người dân đô thị sẽ sinh sống tại các căn hộ chung cư. Đây cũng là xu hướng tất yếu vì đô thị ngày càng ít quỹ đất ở. Vì thế, quy định về thời hiệu sở hữu chung cư sẽ có tác động rất lớn, có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người dân.
Để thống nhất các quy định trong hệ thống pháp luật về sở hữu, đảm bảo quyền sở hữu của người dân theo quy định pháp luật, việc tôn trọng và bảo hộ quyền sở hữu cá nhân mà vẫn tuân thủ các quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng là rất cần thiết. Theo đó, ông Tú đề xuất 2 giải pháp.
Giải pháp thứ nhất, theo Điều 55 – Luật Đất đai năm 2013, đối với công trình sử dụng đất mà cá nhân hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất lâu dài, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi rõ “thời hạn sử dụng công trình xây dựng sử dụng là 50 năm hay 70 năm”. Hết thời hạn được ghi nhận trên sổ thì cá nhân, doanh nghiệp đó mặc nhiên mất đi quyền sử dụng công trình, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà không mất đi giá trị, quyền sở hữu của người dân vẫn được đảm bảo. Trong trường hợp này, pháp luật cần quy định rõ mối quan hệ và nhiệm vụ, quyền hạn của các mối quan hệ pháp luật mới, người dân sẽ được đảm bảo các quyền như tái đầu tư hay chuyển quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân khác, nếu “tái định cư” thì chi phí trả tiền xây dựng công trình, vốn có giá trị thấp hơn nhiều so với tổng giá trị căn hộ. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có điều kiện để cư dân tái lập chỗ ở mới.
Giải pháp thứ hai, đó là Nhà nước tạo ra các quỹ đất sạch tại các đô thị, sau đó đấu giá quyền thuê cho các doanh nghiệp bất động sản theo đúng thời gian quy định đối với loại nhà ở. Các chủ đầu tư xây dựng công trình và được cấp giấy chứng nhận về thời hạn sử dụng công trình, trên đó ghi rõ thời hạn sử dụng, nêu rõ trách nhiệm của Nhà nước trong trường hợp công trình xây dựng không còn giá trị thì phải có biện pháp tháo dỡ và xây dựng công trình mới. Hết thời hạn sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại từ doanh nghiệp và theo quy trình tuần hoàn tái tạo ra một quỹ đất sạch mới để xây nhà ở.
Đồng thời, cũng không hợp lý khi thực tế thời gian qua cho thấy, đề xuất này chưa nhận được sự ủng hộ của đại bộ phận công chúng bởi với nhiều người, căn nhà là một tài sản lớn, phải tích cóp nhiều năm, thậm chí cả đời người mới mua được, nên nếu không được sở hữu lâu dài là không phù hợp.
Trước đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án đề xuất: Bổ sung mới quy định về thời hạn chung cư căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình và giữ nguyên quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu, người mua nhà được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định).
Theo ý kiến của chuyên gia, nếu bổ sung mới quy định về thời hạn chung cư căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình thì người mua chung cư chỉ có quyền sử dụng có thời hạn chung cư, chủ đầu tư dự án vẫn là người nắm giữ quyền sử dụng đất và tiến hành xây dựng các khu chung cư theo quy hoạch và bán có thời hạn cho người cần mua.
Người mua chung cư thực chất là đi thuê chung cư trong một khoảng thời gian đủ dài, không có quyền sử dụng đối với đất xây chung cư. Giá căn hộ chung cư vì thế sẽ về đúng giá trị thật của nó, tạo điều kiện cho nhiều đối tượng có nhu cầu thực mà phần lớn là người lao động tại các khu vực đô thị lớn tiếp cận được nhà ở có giá hợp lý.
Tổng Hợp
(Nhịp sống Thị Trường, Báo Đầu Tư)