Nếu xem thị trường bất động sản đang là “một người bệnh”, thì “bệnh nhân” này đang mắc trọng bệnh, và bệnh sẽ lan ra hệ thống tài chính, ngân hàng, các ngành liên quan và cả người dân đang vay mua nhà khi thu nhập bị ảnh hưởng. So với thị trường bất động sản Trung Quốc, chúng ta đang là người đi sau, nhưng chúng ta lại có lợi thế của người đi sau, đó là nhìn được “vết xe đổ” của người đi trước để tránh.
So với thị trường bất động sản Trung Quốc, chúng ta đang là người đi sau, nhưng chúng ta lại có lợi thế của người đi sau, đó là nhìn được “vết xe đổ” của người đi trước để tránh. Các ảnh hưởng của chính sách lên nền kinh tế đã được người đi trước kiểm chứng và có kết quả bằng thực tiễn, giúp người đi sau có thể dự đoán được tương lai.
Qua hiện trạng khủng hoảng và các giải pháp để giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc, tôi nhận thấy có 5 nội dung chúng ta nên tham khảo.
Các giải pháp cần áp dụng cho cả 2 kênh huy động vốn của thị trường là tín dụng và trái phiếu để mang lại hiệu quả tốt.
Tất các đối tượng trực tiếp và gián tiếp liên quan đến thị trường bất động sản gồm: chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, người mua nhà … đều cần được hỗ trợ, nếu giải pháp chỉ tập trung cho một hoặc một số đối tượng thì tác dụng sẽ không cao.
Các biện pháp khuyến khích lực cầu mua sỉ (M&A dự án) và mua lẻ đều cần được ưu tiên, đó là các chính sách hỗ trợ hoạt động M&A cho các doanh nghiệp, và hỗ trợ người mua nhà cuối cùng (ưu đãi lãi suất, giãn nợ, điều chỉnh tiêu chuẩn xếp hạng tín dụng).
Cơ chế thị trường cần được đảm bảo, sự công bằng trong các giải pháp với tất cả các thành phần của thị trường hay việc phá sản, tái cấu trúc cũng được thực hiện theo đúng nguyên tắc thị trường.
Chính sách cần kịp thời để các doanh nghiệp có hệ thống quản trị tốt sẽ có cơ hội phát triển, các doanh nghiệp yếu kém sẽ bị thị trường thanh lọc.
Các biện pháp giải cứu như một bài thuốc để cứu chữa cho thị trường, nhưng bài thuốc dù hay, dù tốt đến đâu thì bệnh nhân cũng cần phải được uống khi còn “chút sức lực”, nếu để quá chậm thì không bài thuốc nào cứu được.
Đưa ra các quyết sách linh hoạt và sớm hơn để tránh được vết xe đổ, giảm thiểu những thiệt hại không đáng có nền kinh tế, đó là điều mà cả thị trường đang mong chờ từ các nhà quản lý, đơn vị hoạch định chính sách.
Chính sách kiểm soát tín dụng thông qua “3 lằn ranh” đã làm kế hoạch dòng tiền của các chủ đầu tư bị đảo lộn. Nhiều dự án không thể vay vốn tiếp như kế hoạch để hoàn thành việc xây dựng, nên ở trong trạng thái dở dang, không thể bàn giao. Hệ quả là nhiều người mua nhà đã quyết định dừng trả lãi ngân hàng, hoặc dừng nộp tiền theo tiến độ cho chủ đầu tư do lo ngại các chủ đầu tư không thể hoàn thành xây dựng.
Nhiều đợt “xuống đường” của người dân mua nhà nhưng dự án đang “đứng hình”, không có dấu hiệu sẽ được hoàn thành, đã diễn ra tại hơn 100 thành phố trên khắp đất nước, liên quan đến dự án của hơn 300 công ty, tập đoàn phát triển bất động sản.
Ngành bất động sản chiếm khoảng 25% GDP của Trung Quốc, nên khi khủng hoảng đã có ảnh hưởng sâu rộng để toàn bộ nền kinh tế. Do không vay được theo kế hoạch nên các chủ đầu tư thiếu vốn, dẫn tới chậm thanh toán cho các nhà thầu, nhà cung cấp. Hệ quả là các nhà cung cấp bắt đầu từ chối thanh toán các khoản vay ngân hàng.
Những ngân hàng đã cho các chủ đầu tư bất động sản vay đang khó thu được nợ do các chủ đầu tư không có tiền để trả nợ, nay cộng với việc các nhà cung cấp không thanh toán, làm cho khó khăn của ngân hàng tăng lên. Sức ép sẽ càng tăng cao đối với các ngân hàng nếu tình trạng người mua nhà ngừng trả nợ không được kiểm soát và lan thành rủi ro hệ thống.
Các giải pháp không chỉ bó hẹp cho các chủ đầu tư dự án mà còn được mở rộng cho các đối tượng, ngành nghề liên quan.
Với người mua nhà, các quy định được xem xét nới lỏng để có thể tiếp cận nguồn tín dụng thuận lợi hơn. Đặc biệt, người dân mua căn nhà đầu tiên sẽ có cơ chế tối ưu, đơn giản hóa các quy định. Thêm nữa, điểm tín dụng của người dân sẽ được bảo lưu, đây là một biện pháp gián tiếp để tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận khoản vay hơn do hiện nay Trung Quốc có hệ thống chấm điểm công dân còn gọi là hệ thống tính điểm tín dụng xã hội (SCS: Social Credit System), nếu bị chấm điểm thấp sẽ khó tiếp cận khoản vay trong tương lai, mà hiện nay nhiều người bị vi phạm thời gian trả gốc lãi, do thu nhập bị ảnh hưởng, làm suy giảm lực cầu nghiêm trọng.
So với thị trường bất động sản Trung Quốc, chúng ta đang là người đi sau, nhưng chúng ta lại có lợi thế của người đi sau, đó là nhìn được “vết xe đổ” của người đi trước để tránh. Các ảnh hưởng của chính sách lên nền kinh tế đã được người đi trước kiểm chứng và có kết quả bằng thực tiễn, giúp người đi sau có thể dự đoán được tương lai.
Nguyên nhân chủ đạo là chính sách giới hạn “3 lằn ranh đỏ” để kiểm soát tăng trưởng tín dụng của thị trường được áp dụng từ tháng 8/2020 của Bắc Kinh, “3 lằn ranh” gồm: (i) Tỷ lệ nợ phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện) trên tài sản dưới 70%; (ii) Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; và (iii) Tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn.
Tùy mức độ không đáp ứng được của các doanh nghiệp với 1-2 hay cả 3 lằn ranh đỏ, các cơ quan quản lý sẽ đưa ra các hạn chế về khả năng vay tiền từ ngân hàng. Đặc biệt, với các công ty vi phạm cả “3 lằn ranh đỏ” thì tỷ lệ tăng dư nợ là 0%, nghĩa là tổng số dư nợ không được thay đổi, thậm chí phải giảm dư nợ để tránh vi phạm các lằn ranh.
Tổng Hợp