Thị trường bất động sản đang xuất hiện tình trạng trầm lắng cục bộ mà nguyên nhân lớn là việc ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Không ít người sử dụng đòn bẩy tài chính ôm đất thời “sốt giá” đã bắt đầu cắt lỗ.
Thời gian qua, thị trường bất động sản cực sôi động do có dòng tiền lớn đổ vào. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, từ các động thái từ vĩ mô, dòng tiền có tâm lý dè chừng. Hiện nay, thị trường bất động sản đã tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước
Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này. Thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Dù vậy, thị trường sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn.
Nhìn nhận thị trường bất động sản thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tiếp tục tăng.
Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Do vậy, trong những tháng cuối năm nay, thách thức mà thị trường phải đối mặt là dấu hiệu giao dịch sụt giảm, thanh khoản chậm. Trong giai đoạn này sẽ xuất hiện nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết, nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng đáng kể.
Tuy nhiên, ông cảnh báo, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ.
Ông Khương phân tích, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng
Giá mua vào bất động sản đã cao nên thời gian gần đây, nhà đầu tư dù cắt lỗ nhưng vẫn không có giao dịch vì người mua cảm thấy vẫn băn khoăn về mức giá. Nhiều người cho rằng giá vẫn cao hơn so với hạ tầng, tốc độ phát triển ở nhiều khu vực. Đặc biệt khi thị trường bất động sản đang bất định như hiện nay thì nhà đầu tư lại càng cân nhắc kỹ lưỡng.
Trong mấy năm qua, nhất là từ nửa cuối năm 2020, diễn biến giá bất động sản tăng với tốc độ cao, liên tục và ghi nhận ở hầu hết sản phẩm đất nền, nhà mặt đất, chung cư và nhà liền, kề biệt thự… Tuy nhiên, từ đầu năm nay, giá có xu hướng chung là chững lại, chỉ tăng ở một số vị trí, loại sản phẩm. Thậm chí ở nhiều nơi, với nhiều loại, giá còn giảm, chủ đầu tư rao bán cắt lỗ.
Ở góc nhìn chuyên gia, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam Nguyễn Hoàng cho hay, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp bất động sản giảm rõ từ năm 2020, và đang bao trùm rộng hơn từ đầu năm. Tuy nhiên, thị trường vẫn có giao dịch chứ không hoàn toàn đóng băng.
Theo ông Hoàng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “xì hơi” rõ nét. Trước khi nói đến câu chuyện liệu thị trường đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới (bao gồm cả sốt đất trở lại) thì phải nhìn vào thực tế thị trường.
Tổng Hợp