Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Bỏ khung giá đất, đối tượng đầu cơ đất hết đường trốn thuế.
Nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân đôi thì cũng chỉ chiếm 60%, trong khi đó ai cũng biết giá đất thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu độ chênh lệch là bao nhiêu. Đây là nguyên nhân dẫn đến thất thoát từ khung giá đất thấp. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc thu thuế từ bất động sản cũng được tính dựa trên khung giá đất. Vì vậy, khi tính giá đất dựa theo khung giá đất chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng một phần ba so với giá thị trường. Như vậy, khi thu thuế sẽ bị thất thoát. Đó là chưa kể, một số đối tượng lợi dụng khung giá đất để lách luật, trốn thuế. Khi bỏ khung giá đất, hành vi này cũng sẽ bị triệt tiêu.
Trên thực tế, giá nhà đất được bán trên thị trường rất cao so với giá khung mà nhà nước đưa ra. Điều này sẽ gây không ít khó khăn cho người dân có đất nằm trong quy hoạch. Người dân bị thu hồi nhà đất và được áp giá bồi thường theo khung quy định. Thế nhưng số tiền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất không đủ để ra ngoài mua lại căn nhà ở khác vì giá thực tế luôn ở mức “trên trời”.
Điều này tạo cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…
Nhiều lỗ hổng đã được chỉ ra trong quy định pháp luật về thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, theo Nghị định 12/2015, Thông tư 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá khai trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức trong bảng giá đất thì tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá tại hợp đồng.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng giá trên bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Nhiều năm qua, cơ quan thuế biết rõ thực trạng khai hai giá của người dân nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất là được.
Tổng Hợp