Trên thực tế hiện nay có một sự ngộ nhận của người dân về các sản phẩm bất động sản (gồm biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư) được “sở hữu vĩnh viễn” (bắt nguồn từ quảng cáo của chủ đầu tư, người môi giới để dễ bán hàng). Luật Đất đai chỉ quy định 2 hình thức sử dụng đất là có thời hạn hoặc “ổn định lâu dài”. Các chủ đầu tư liệu còn động lực làm dự án khi biết rằng “giấy khai sinh” cấp cho các căn hộ có thời hạn hữu hạn?
Vừa qua, cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong một thông cáo gửi tới các cơ quan báo chí đã lý giải về lý do đề xuất chính sách chung cư sở hữu có thời hạn và nghiêng về phương án thời hạn sở hữu theo pháp luật về xây dựng (theo niên hạn/tuổi thọ công trình).
“Nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản không còn trên thực tế”, cơ quan soạn thảo lý giải.
Lập luận này chưa thuyết phục ở điểm nào? Phải chăng đó là việc căn cứ vào việc sở hữu, sử dụng tài sản trên thực tế (luôn có thời hạn) để suy ngược và quy kết rằng quyền sở hữu về mặt pháp lý cũng phải có thời hạn?
Thực tế, công trình xây dựng nào cũng có tuổi thọ, cũng xuống cấp, hư hỏng theo thời gian và cần phải phá dỡ để xây dựng lại (nếu vẫn phù hợp quy hoạch), hoặc phá dỡ để sử dụng đất cho mục đích khác.
Nhà chung cư hư hỏng thì phá dỡ. Nhà liền kề, nhà biệt thự có hư hỏng không? Có cần phá dỡ không? Vậy tại sao chúng ta quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình nhưng nhà thấp tầng lại được sở hữu lâu dài?
Nếu đi theo nguyên lý quyền sở hữu, sử dụng tài sản trên thực tế có thời hạn dẫn đến quyền sở hữu về mặt pháp lý phải có thời hạn (đã áp dụng cho căn hộ chung cư) thì cũng phải áp dụng nguyên lý ấy với các bất động sản thấp tầng. Và suy rộng ra, để đảm bảo công bằng thì nguyên lý ấy phải áp dụng với tất cả các loại tài sản trong xã hội, ít nhất là cho các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (gồm xe cơ giới, tàu bay, tàu biển…)
Rõ ràng, việc sở hữu, khai thác tài sản trên thực tế khác với sở hữu tài sản về mặt pháp lý. Nếu một người mua một chiếc xe máy và đi đăng ký để chứng nhận quyền sở hữu thì quyền sở hữu ấy có thời hạn không? Giả định sau 30 năm, chiếc xe hư hỏng không còn chạy được nữa thì chủ xe có 2 lựa chọn, hoặc là vứt bỏ chiếc xe đó, hoặc là giữ lại để trưng bày.
Nếu chủ sở hữu chọn giữ lại thì quyền sở hữu chiếc xe vẫn còn, chủ xe có thể chuyển giao tài sản bằng tặng cho hoặc để thừa kế… Khi ấy, dù chiếc xe đã hỏng không còn dùng được, chỉ còn là cái xác xe, nhưng nó vẫn là tài sản có đăng ký và quyền sở hữu vẫn được pháp luật bảo vệ.
Sở dĩ nhà làm luật sử dụng thuật ngữ “sử dụng đất ổn định lâu dài” là bởi ở thời điểm cấp giấy chứng nhận (ví dụ cấp “sổ hồng” cho một căn hộ chung cư) thì không xác định được thời hạn. Sử dụng đất ổn định lâu dài không đồng nhất với sở hữu bất động sản vĩnh viễn. Bởi một bất động sản gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn có thể là đối tượng bị thu hồi đất bởi nhiều lý do (vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng…)
Việc cấp “sổ hồng” cho bất động sản với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài cũng không đồng nghĩa với bất động sản đó sẽ là một công trình vĩnh cửu, không bao giờ hư hỏng. Theo Luật Đất đai, “sổ hồng” (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là một loại chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Vừa qua, cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong một thông cáo gửi tới các cơ quan báo chí đã lý giải về lý do đề xuất chính sách chung cư sở hữu có thời hạn và nghiêng về phương án thời hạn sở hữu theo pháp luật về xây dựng (theo niên hạn/tuổi thọ công trình).
“Nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản không còn trên thực tế”, cơ quan soạn thảo lý giải.
Lập luận này chưa thuyết phục ở điểm nào? Phải chăng đó là việc căn cứ vào việc sở hữu, sử dụng tài sản trên thực tế (luôn có thời hạn) để suy ngược và quy kết rằng quyền sở hữu về mặt pháp lý cũng phải có thời hạn?
Thực tế, công trình xây dựng nào cũng có tuổi thọ, cũng xuống cấp, hư hỏng theo thời gian và cần phải phá dỡ để xây dựng lại (nếu vẫn phù hợp quy hoạch), hoặc phá dỡ để sử dụng đất cho mục đích khác.
Nhà chung cư hư hỏng thì phá dỡ. Nhà liền kề, nhà biệt thự có hư hỏng không? Có cần phá dỡ không? Vậy tại sao chúng ta quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình nhưng nhà thấp tầng lại được sở hữu lâu dài?
Nếu đi theo nguyên lý quyền sở hữu, sử dụng tài sản trên thực tế có thời hạn dẫn đến quyền sở hữu về mặt pháp lý phải có thời hạn (đã áp dụng cho căn hộ chung cư) thì cũng phải áp dụng nguyên lý ấy với các bất động sản thấp tầng. Và suy rộng ra, để đảm bảo công bằng thì nguyên lý ấy phải áp dụng với tất cả các loại tài sản trong xã hội, ít nhất là cho các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (gồm xe cơ giới, tàu bay, tàu biển…)
Rõ ràng, việc sở hữu, khai thác tài sản trên thực tế khác với sở hữu tài sản về mặt pháp lý. Nếu một người mua một chiếc xe máy và đi đăng ký để chứng nhận quyền sở hữu thì quyền sở hữu ấy có thời hạn không? Giả định sau 30 năm, chiếc xe hư hỏng không còn chạy được nữa thì chủ xe có 2 lựa chọn, hoặc là vứt bỏ chiếc xe đó, hoặc là giữ lại để trưng bày.
Nếu chủ sở hữu chọn giữ lại thì quyền sở hữu chiếc xe vẫn còn, chủ xe có thể chuyển giao tài sản bằng tặng cho hoặc để thừa kế… Khi ấy, dù chiếc xe đã hỏng không còn dùng được, chỉ còn là cái xác xe, nhưng nó vẫn là tài sản có đăng ký và quyền sở hữu vẫn được pháp luật bảo vệ.
Tổng Hợp