Có một thực tế không thể phủ nhận, những cuộc đấu giá với mức giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã tạo ra những cơn sốt giá ảo và là một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao.
Năm 2021, hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi nổi ở các địa phương. Đây cũng là năm chứng kiến sốt đất diễn ra khắp từ Bắc chí Nam, từ đô thị cho đến các vùng nông thôn,…
Tình trạng bỏ cọc sau khi đấu giá đất “trên trời” diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản thời gian gần đây có dấu hiệu chững lại. Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong bối cảnh lạm phát, mặc dù giá bất động sản tăng nhanh nhưng thanh khoản chậm, thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó. Nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn, gây áp lực lên hệ thống ngân hàng,…
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường hiện nay đang đứng hình, bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều.
Thời gian tới, không có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng mà sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn. Do đó, vị chuyên gia này dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), Hà Nội và một số địa phương khác đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền, tạo ra rào cản rất lớn trong việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng. Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường.
Với ưu điểm của đất đấu giá là thường có sự chênh lệch khá lớn so với giá thị trường, pháp lý ổn định do là đất công nên thị trường này đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư.
Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố “xanh chín”, 5 ăn 5 thua. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu ôm phải giá cao thì việc bán với giá cao là không dễ nên đường cùng là phải bỏ cọc.
Chủ tịch VARs khuyến nghị, khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải bỏ của chạy lấy người.
“Nhiều nhà đầu tư ôm khi giá đất đang sốt nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị bong bóng. Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm 2021”, ông Đính cho hay.
Báo cáo mới đây của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về rà soát quy định đấu giá quyền sử dụng đất chỉ rõ, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm để lại nhiều phát sinh. Cụ thể, mặt bằng giá đất tại Thủ Thiêm, TP HCM bị đẩy lên cao, làm nảy sinh ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản. Giá đất tăng sẽ làm đội chi phí đầu vào, đẩy giá nhà ở tăng theo.
Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ bị ảnh hưởng, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá,…
Đáng nói, vụ việc trên không phải là trường hợp hiếm gặp. Trên thực tế, tại các địa phương thời gian gần đây cũng xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư đẩy giá đất lên cao ngất ngưởng rồi “bỏ của chạy lấy người”.
Tổng Hợp