Thời gian qua, thị trường bất động sản chứng kiến việc thanh khoản sụt giảm do một số ngân hàng dừng giải ngân. Mặc dù lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không ít lần khẳng định trên truyền thông rằng chưa có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng hay chặn tín dụng vào bất động sản.
Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng. Hiện nay, ngành bất động sản đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, trong đó bao gồm siết chặt tín dụng.
Điều này có thể khiến thị trường hoạt động chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản sẽ cần những chiến lược, công cụ khác từ phía cơ quan chức năng
Không ít doanh nghiệp và chuyên gia đều lo ngại rằng ngân hàng đang có 2 luồng phê duyệt khác nhau. Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp ngộp thở, có thể đi đến “tắc thở”.
Ông Châu cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản, một phần do thiếu dự án mới dẫn đến nguồn cung được đưa ra thị trường rất hạn chế.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân – Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, kiểm soát tín dụng là một giải pháp tạm thời để hạn chế sức tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản hiện nay.
Tuy nhiên, nếu kéo dài, việc này sẽ tạo ra ảnh hưởng không tốt đến tình hình hoạt động của thị trường. Bà Vân phân tích, 2 đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư dự án và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. Về phía các doanh nghiệp, theo bà Vân, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ hữu hiệu để triển khai xây dựng các dự án bất động sản.
Do đó, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây lãng phí cho xã hội, làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng hay nội thất. Ngoài ra, nguồn cung thị trường cũng sẽ sụt giảm khi nhiều dự án chưa hoàn thiện thi công.
Đối với người mua nhà để ở, bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng không đủ tiềm lực tài chính cũng sẽ cần nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
Thực tế, một nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay là giá bán tăng, nhưng thanh khoản giảm. Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch trên thị trường có sự sụt giảm ở nhiều phân khúc so với cùng kì năm trước.
Nghiên cứu của DKRA Vietnam, 3 tháng đầu năm lượng tiêu thụ căn hộ ở trên địa bàn thành phố giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm ngoái. Cụ thể, quý 1, toàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý 4/2021 (đạt 4.344 căn) và giảm gần 30% so với quý 1/2021 (bán được 1.960 căn). Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.
Lý giải việc thanh khoản căn hộ sụt giảm trong quý đầu năm, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính là do nguồn cung hạn chế cộng với tín dụng cho bất động sản bị siết chặt khiến giá nhà ngày càng tăng cao. Thị trường TP.HCM hầu như tuyệt chủng căn hộ giá dưới 40 triệu/m2, thậm chí căn hộ 50-60 triệu/m2 cũng vô cùng khan hiếm. Đã vậy, giá nhà vẫn trên đà tăng khiến người mua cân nhắc đắn đo nhiều hơn.
Ngoài ra, diễn biến một số doanh nghiệp rút khỏi thương vụ đấu giá các lô đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở trong những tháng đầu năm 2022.
Về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của TCTD, Chính phủ báo cáo, trong thời gian qua, để đảm bảo an toàn hoạt động các tổ chức tín dụng (TCTD) và hỗ trợ thị trường TPDN phát triển bền vững, NHNN kiểm soát chặt chẽ việc TCTD mua, bán TPDN tương tự như hình thức cấp tín dụng khác, ban hành các quy định về hoạt động mua, bán TPDN của TCTD, quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của TCTD, thường xuyên thanh tra, kiểm tra giám sát hoạt động đầu tư TPDN của TCTD…
Đến cuối tháng 3/2022, tổng số dư đầu tư TPDN là 326,5 nghìn tỷ đồng, tăng 19,0% so với cuối năm 2021 (chiếm tỷ trọng 2,95% tổng dư nợ tín dụng). Trong đó, đầu tư TPDN với mục đích xây dựng, kinh doanh BĐS là 124,8 nghìn tỷ đồng, tăng 29,15% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 38,2% trong tổng số dư đầu tư TPDN. Tổng số dư đầu tư TPDN với mục đích tăng quy mô vốn của doanh nghiệp phát hành đến cuối tháng 3/2022 là 101,5 nghìn tỷ đồng (tăng 7,18% so với cuối tháng 12/2021), chiếm 31,6% trong tổng số dư đầu tư TPDN của toàn hệ thống.
Báo cáo của Chính phủ cho biết, trong thời gian tới, về phía NHNN, trên cơ sở thực tiễn hoạt động thanh tra, giám sát hoạt động đầu tư trái phiếu tại các TCTD, NHNN sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật theo hướng nâng cao yêu cầu, chuẩn mực quản trị của TCTD khi tham gia vào thị trường TPDN nhằm góp phần bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thị trường TPDN phát triển bền vững.
Trong điều kiện hiện nay, thị trường vốn đã có những bước phát triển nhưng nền kinh tế vẫn còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng của hệ thống các TCTD; do đó, việc thị trường TPDN phát triển minh bạch, hiệu quả giúp cân bằng, hài hòa theo hướng vốn ngắn hạn dựa vào hệ thống ngân hàng, vốn trung dài hạn dựa vào thị trường vốn, tạo thuận lợi cho hệ thống TCTD phát triển lành mạnh, hiệu quả cũng như giúp các doanh nghiệp chủ động hơn trong việc đầu tư, sản xuất kinh doanh với nguồn vốn trung dài hạn.
Trên cơ sở đó, NHNN kiến nghị các Bộ, ngành tiếp tục tập trung rà soát tổng thể về hành lang pháp lý đối với hoạt động phát hành, chào bán TPDN nhằm kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp phát hành, đảm bảo phát triển thị trường TPDN theo hướng công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư. Phát triển đồng bộ các phân khúc của thị trường tài chính; đa dạng hóa các nhà đầu tư; thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường.
Tổng Hợp