Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 02 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản (thay thế Nghị định 76) với kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong hoạt động kinh doanh BĐS. Một trong số những “điểm nghẽn” liên quan đến thủ tục cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, vốn là vấn đề tồn tại từ nhiều năm qua.
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 02: “Dự án BĐS là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật”. Cách giải thích thuật ngữ này là quá rộng, theo đó mọi dự án có xây dựng nhà, công trình xây dựng đều coi là “dự án BĐS”.
Ví dụ, dự án A do doanh nghiệp B làm chủ đầu tư là dự án du lịch nghỉ dưỡng, nội dung dự án gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ: khách sạn (dịch vụ lưu trú), nhà hàng (dịch vụ ăn uống), trung tâm thương mại (dịch vụ mua sắm), cung cấp các dịch vụ khác: karaoke, spa, chiếu phim…; hoặc dự án A1: sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để nuôi gia cầm; hoặc dự án A2: sản xuất công nghiệp nhẹ, có xây dựng nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền gia công hàng may mặc; hoặc dự án A3: xây dựng bệnh viện.
Các dự án A, A1, A2, A3 mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh BĐS (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình xây dựng), thay vào đó, việc xây dựng công trình chỉ nhằm mục đích tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc để phục vụ sản xuất. Tuy nhiên theo cách giải thích thuật ngữ tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02 thì các dự án này vẫn là dự án BĐS. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 02: “Dự án BĐS là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật”. Cách giải thích thuật ngữ này là quá rộng, theo đó mọi dự án có xây dựng nhà, công trình xây dựng đều coi là “dự án BĐS”.
Ví dụ, dự án A do doanh nghiệp B làm chủ đầu tư là dự án du lịch nghỉ dưỡng, nội dung dự án gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ: khách sạn (dịch vụ lưu trú), nhà hàng (dịch vụ ăn uống), trung tâm thương mại (dịch vụ mua sắm), cung cấp các dịch vụ khác: karaoke, spa, chiếu phim…; hoặc dự án A1: sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để nuôi gia cầm; hoặc dự án A2: sản xuất công nghiệp nhẹ, có xây dựng nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền gia công hàng may mặc; hoặc dự án A3: xây dựng bệnh viện.
Các dự án A, A1, A2, A3 mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh BĐS (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình xây dựng), thay vào đó, việc xây dựng công trình chỉ nhằm mục đích tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc để phục vụ sản xuất. Tuy nhiên theo cách giải thích thuật ngữ tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02 thì các dự án này vẫn là dự án BĐS.
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 02 đề ra quy định: “BĐS đưa vào kinh doanh là các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS”. Nội hàm của “BĐS đưa vào kinh doanh” chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải “BĐS đưa vào kinh doanh”, đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án A không phải hoạt động kinh doanh BĐS.
Mặc dù vậy, quy định về “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS” lại cấu thành Mục 6 (từ Điều 48 đến Điều 53) trong Chương II Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (chương quy định về “kinh doanh BĐS có sẵn”) là bất cập dưới góc độ khoa học pháp lý, về xây dựng pháp luật.
Tổng Hợp