Khi nhận định về diễn biến của thị trường địa ốc hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản sẽ gặp nhiều thách thức và khó khăn nhưng không có diễn biến bong bóng như trước đây.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, từ năm 2021, thị trường địa ốc đã có dấu hiệu giảm tốc. Thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng. Dấu hiệu này cho thấy thị trường đã tới đỉnh điểm của tăng trưởng nóng.
Vị chuyên gia này nhận định, thị trường bất động sản hiện nay gần giống với thời điểm năm 2012. Sau giai đoạn tăng nóng trong giai đoạn 2009 – 2010, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chính sách siết tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản thì ngay lập tức thị trường gặp khó khăn. So với thời điểm tước, bất động sản hiện nay chưa thấy xuất hiện tình trạng giảm giá mạnh như năm 2012.
Theo ông Hiển, hiện tại, không ít người khẳng định một cách chắc nịch giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Nhưng họ quên rằng năm 2008 cũng có nhận định như vậy và đến năm 2012 thì thị trường giảm giá khá mạnh ở nhiều phân khúc. Còn nói về diễn biến thị trường 2022, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường đang đứng hình và bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Bởi thanh khoản đang giảm rất mạnh, người mua không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá. Ông Hiển cho biết thêm: “Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá. Tôi cho rằng, giá đất thời gian tới có giảm nhưng giảm khi chủ đất thực sự muốn bán”.
“Đóng băng” là từ để miêu tả lại diễn biến của thị trường bất động sản hơn năm trước. Đó là khoảng thời gian giá bất động sản lao dốc nhanh chóng, lượng giao dịch èo uột. Đó cũng là khoảng thời gian, bất động sản được nhận định bước vào giai đoạn đấy.
Trước khi bắt đầu đóng băng, thị trường địa ốc xảy ra cơn sốt cục bộ. Có thời điểm, giá đất tăng phi mã, người người, nhà nhà bất chấp đổ xô đi mua. Đến cuối năm 2010, sức nóng của thị trường dần hạ nhiệt. Khởi đầu là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ.
Việc siết chặt tín dụng đã khiến thị trường bất động sản nhanh chóng lao dốc khi rơi vào tình cảnh đói vốn. Hơn 10 năm trước, hàng loạt dự án chậm tiến độ. Nhà đầu tư, thậm chí chủ đầu tư bán tháo, cắt lỗ nhưng sức mua lại giảm mạnh. Đã có doanh nghiệp phải phá sản vì không đủ tiềm lực kinh tế triển khai. Đã có nhà đầu tư chấp nhận bán nhà, xe để gánh nợ lãi.
Theo các chuyên gia bất động sản của VARS, đại đô thị đang tái định hình không gian đô thị tại Việt Nam, nơi các dự án cũ thông thường là các khu đô thị ngổn ngang với điều kiện hạ tầng cơ bản thiếu đồng bộ do bị hạn chế về diện tích, áp lực lợi nhuận của chủ đầu tư, do đó vận hành thiếu hiệu quả.
Cũng không trói buộc vào khái niệm cố hữu về một không gian sống rộng rãi, khoáng đạt, các đại đô thị mới được quy hoạch bằng cách “nén” cư dân trong một không gian đô thị phong phú, nhường diện tích cho các tiện ích khác như trường học, bệnh viện, bể bơi, thậm chí biển nhân tạo, khu vui chơi, đường giao thông…
VARS đưa ra phân tích, nếu hình dung các luồng giao thông là các bình thông nhau, thì việc hình thành các khu đại đô thị là cách tạo thêm những nhánh rẽ mới, giảm áp lực đến các đường ống chính. Áp lực mà hệ thống giao thông đang phải chịu đến từ việc tổ chức hệ thống giao thông chưa thực sự thông minh, dẫn đến việc quá tải.
Vấn đề của hệ thống đô thị Việt Nam là giải quyết giao thông bằng cách tăng mật độ sống tại các khu chung cư khu đô thị, dành diện tích còn lại để mở rộng đường sá, tăng lưu lượng. Mở rộng đô thị đồng thời với việc triển khai nhiều dự án giao thông trọng điểm như đường cao tốc, cầu, cầu vượt, mở rộng các con đường hiện hữu… đang tạo cơ hội cho nhà đầu tư phát triển những dự án đại đô thị.
Tổng Hợp