Rào cản pháp lý đang tạo ra “nút thắt” lớn nhất là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch Đô thị,…
TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong bối cảnh luật pháp còn nhiều chồng chéo, Quốc hội, Chính phủ cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ. Ông Ánh phân tích: Về Luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
“Chúng ta không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá. Vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các Luật liên quan đều phải sửa đổi”, ông Ánh nói.
Nhìn lại câu chuyện về đất đai, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển bất động sản đa công năng là phải sửa đổi đồng bộ giữa các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng và các Luật chuyên ngành nói chung.
Đây cũng là 3 dự án luật đang được xem xét lại, do đó, cần có những góp ý chuyên sâu để tiến tới hoàn thiện các sắc luật này, đồng thời, hoàn thiện chính sách về theo hướng đảm bảo nguyên tắc thị trường, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Thời gian vừa qua, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang còn có quá nhiều bất cập gây khó khăn cho cả quá trình thực thi của cơ quan quản lý nhà nước, gây khó khăn khi xảy ra nhiều khiếu kiện.
Theo thống kê, các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 luật, còn liên quan thì có tới 60 luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của VNREA, phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí, theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói là thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp.
Hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về việc đồng thuận với giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia với sự dân chủ và đồng thuận hơn.
Định vị quy hoạch sử dụng đất nằm ở đâu trong quy hoạch chung của đô thị. Việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị có mâu thuẫn, trùng lắp gây khó khăn trong quá trình thực hiện, mục đích sử dụng đất ở một số vị trí không thống nhất với nhau, dẫn đến trường hợp người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất nhưng không được cấp phép xây dựng do không phù hợp với quy hoạch đô thị.
Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, tại Điều 58 đã quy định đất ở phải thông qua đấu giá đấu thầu, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất ở phải thông qua đấu giá đấu thầu, nhưng theo Nghị định 02 của Chính phủ cũng như Thông tư 04 của Bộ Xây dựng thì các dự án tại khu đô thị mới lại được chỉ định hoặc đấu thầu. Trong khi đó thực tế phần lớn các dự án từ năm 2006 thực hiện thông qua phương án chỉ định thầu, thông qua thẩm định.
Việc sửa đổi luật cần phải theo hai hướng: Tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương.
Tổng Hợp